Точность границ земельного участка
- Работаем в Москве и Подмосковье
- Определяем координаты поворотных точек
- Проверяем соответствие границ документам
- Помогаем при спорах с соседями
Земельный участок имеет установленные границы, координаты и правовой режим. Точность границ земельного участка важна для налогов, строительства и отношений с соседями. В статье разберем, как проверить границы, определить допустимую погрешность и решить спорные ситуации в Москве и Московской области.
Что такое граница земельного участка?
Особое положение среди характеристик земельного участка занимают его границы. Говоря простым языком, границы представляют собой линии между поворотными точками. В этих точках линии меняют направление. Такие точки называют поворотными или характерными. Их количество зависит от формы земельного участка. Чаще всего участки имеют четырехугольную форму с четырьмя поворотными точками.
Главная характеристика границы земельного участка — не ее длина. Важнее координаты местоположения характерных точек. Именно они определяют пространственные характеристики границы. Координаты определяют кадастровые инженеры при установлении границ на местности.
Координаты входят в состав сведений кадастрового учета. Чем точнее их определили, тем ниже риск споров с соседями. Для участков в Москве, Люберцах и других городах Московской области точность зависит от категории земли. Закон устанавливает допустимые пределы погрешности.
Сейчас у многих на слуху термин «межевание земельного участка». Его смысл заключается в установлении и согласовании границ с соседями. Поэтому межу иногда считают синонимом границы. Однако это разные понятия.
Межа — узкая полоса земли между владениями разных собственников. Раньше такую территорию могли использовать как зону отчуждения. Сегодня в кадастровой практике этот термин применяется редко. Неправильное прохождение границы называют чересполосицей. Это ситуация, когда между соседними участками остается незапланированный промежуток.
Примером может служить полоса с поливочной трубой или канавой между участками в СНТ. В некоторых СНТ такие канавы принадлежат товариществу, а не владельцам земли. У соседей есть свои заборы, а между ними проходит канава. Это типичный пример межи.
Как устанавливают границы?
Многие спрашивают: что значит «граница участка установлена»? В юридическом контексте это означает, что участок прошел межевание. Сведения о границах внесены в кадастр недвижимости. Координаты и другие характеристики участка можно узнать в выписке из ЕГРН или кадастровой выписке.
С фактическими границами участка все несколько сложнее. На местности их обозначают заборы, колышки, арматура и стены зданий. Если фактические границы совпадают с кадастровыми координатами, участок считается установленным юридически и фактически. При этом забор должен соответствовать кадастровым данным в пределах допустимой погрешности.
Такой порядок действует для земельных участков в Москве и Московской области. Он снижает риск претензий соседей и надзорных органов. Как добиться соответствия фактических границ кадастровым данным?
- Если участок еще не проходил межевание. Сначала проверьте сведения по кадастровому номеру. Для этого можно использовать публичную кадастровую карту. Если участок не отображается в нужном месте, межевание могло отсутствовать.
- В таком случае заказывают уточнение границ земельного участка. Границы устанавливают по существующим заборам или межевым знакам. Расположение границ согласуют собственник и соседи. Результат фиксируют в акте согласования.
- На практике процедура может оказаться сложной. Нужно выполнить измерения и определить координаты поворотных точек. Проблемы возникают и при согласовании границ. Некоторые соседи игнорируют собственника. Иногда их невозможно найти.
- При сопоставлении фактических границ с кадастровой картой могут выявиться кадастровые ошибки соседних участков. В таком случае может потребоваться исправление кадастровых сведений.
Согласование границ особенно важно при спорных ситуациях. Причиной конфликта может стать кадастровая ошибка или захват чужой территории. В Люберцах, Раменском и других районах юго-востока Подмосковья подобные вопросы часто связаны с плотной застройкой. В результате границы устанавливают с учетом документов, кадастровых данных и позиции соседей.
- Если участок уже прошел межевание. Координаты его границ содержатся в кадастровых данных. В таком случае выполняют вынос границ земельного участка в натуру. Специалист восстанавливает положение границ на местности.
Даже при установленных границах могут возникнуть споры между соседями. Причиной становится различное понимание расположения забора или межевых знаков.
Если спорная граница — что делать?
Если смежные участки не стоят на кадастровом учете, спор решают через акт согласования. Также возможен судебный порядок. Если граница уже учтена, но на местности возникли вопросы, используют несколько способов.
- Сначала определяют допустимую погрешность границ. Это особенно важно при расхождении на 10–30 сантиметров.
- Затем обращаются к кадастровому инженеру. Специалист изучает выписку из ЕГРН и выполняет вынос границ участка в натуру. На местности он показывает, где проходит граница участка.
Ошибки в государственном кадастре — откуда «растут ноги»?
- Третий способ — заказать землеустроительную экспертизу. Ее проводит кадастровый инженер. Экспертиза помогает определить причины конфликта и установить возможного виновника спора.
- Специалист также предлагает варианты устранения разногласий. Такой подход позволяет оценить ситуацию до обращения в суд.
- Четвертый способ — обратиться в суд. Судебное разбирательство требует времени и финансовых затрат. Суд часто назначает судебную землеустроительную экспертизу. Поэтому сначала стоит попробовать договориться с соседями.
Перед началом спора важно оценить фактическое расхождение. Небольшая разница может находиться в пределах допустимой погрешности. Для участков в Москве и Подмосковье порядок проверки зависит от документов и категории земли.
Есть ли погрешность?
Определить координаты с абсолютной точностью невозможно. Каждое измерение имеет определенную погрешность. На результат влияют приборы, методика измерений, погода и квалификация специалиста.
Факторы, влияющие на результат, подробно рассмотрены в статье о точности геодезических измерений. Задача кадастрового инженера — выполнить измерения с допустимой погрешностью. Нормативные значения зависят от категории земель.
Какова точность границ земельного участка?
Допустимые значения точности помогают оценить законность расхождения. Это важно, если кадастровый инженер не допустил техническую ошибку.
Как исправить кадастровую ошибку?
Допустимые значения определяет приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 августа 2012 года № 518. Допуски зависят от категории земель.
- Для участков в населенных пунктах максимальная погрешность составляет 0,1 м.
- Для участков под дачу, гараж, коттедж или дом допустимая погрешность составляет 0,2 м.
- Для садовых участков, огородов и участков личного подсобного хозяйства также применяется значение 0,2 м.
- Для земель сельскохозяйственного назначения показатель достигает 2,5 м.
До 27 января 2013 года для некоторых участков действовала погрешность 0,3 м. Поэтому раздел или объединение участка может потребовать уточнения границ. Прежние значения могли соответствовать законодательству своего периода. Однако сегодня они не всегда подходят для новых кадастровых действий.
Это нормативные значения. На практике специалисты определяют координаты межевых точек точнее. Для этого используют современные геодезические приборы и методы. При качественной работе погрешность может составлять около 0,05 м. Расчет выполняют относительно пунктов государственной геодезической сети.
Граница может смещаться в пределах допустимой погрешности. Такое расхождение само по себе не является ошибкой. Поэтому небольшая разница между забором и кадастровой линией не всегда означает нарушение.
Обычно точность поворотных точек указана в кадастровой выписке или в выписке из ЕГРН.
Значение может отличаться от ожидаемого. Поэтому сначала стоит проверить документы. После этого можно оценить необходимость спора с соседями. Если необходимо уточнить границы, ознакомьтесь со стоимостью кадастровых работ.
