Схема расположения земельного участка

Оформление прав на земельный участок — процесс, который начинается задолго до появления долгожданной выписки из ЕГРН. Ведь для получения этой государственной “корочки” ваши земли должны быть поставлены на кадастровый учёт: сформированы границы, уточнены координаты и подтверждён законный способ приобретения. Но что делать, если кусок земли, которым вы владеете давно, до сих пор “невидим” для Росреестра? Или вы подумываете купить или “прирезать” свободную полосу у муниципалитета, а её никто не учитывал ранее в госреестре? В таких случаях на первый план выходит схема расположения земельного участка (СРЗУ) — фундаментальный документ для начала регистрации.

 

Что такое схема расположения земельного участка и когда она понадобится

СРЗУ — это документ, в котором отражено предполагаемое местоположение, площадь, границы и конфигурация участка (или нескольких участков) на кадастровом плане территории. Проще говоря, это “план-согласование”, определяющий, что и где вы хотите сформировать, купить, арендовать или присоединить. Схема необходима, если вы:

• Образуете новый участок (например, из неразграниченных земель государства или муниципалитета). Можно взять в аренду, или выкупить в собственность;
• Перераспределяете участок с муниципальными землями (“дорезаете” к себе новый кусок или отдаете невостребованный). Также возможен комбинированный вариант — часть покупаете, а часть отдаете. Например, чтобы выровнять забор, граничащий с муниципальными землями;
• Хотите разделить арендуемый у государства земельный участок. Подачей схемы вы запрашиваете у собственника разрешение на раздел.

У нас есть ответ на любой вопрос, связанный с подготовкой схемы расположения земельных участков. Пройдите по ссылке и получите полное понимание этого вопроса. В данной статье рассматриваются общие вопросы для понимания — что это вообще за документ.

 

Законодательная база

Вопросы подготовки, утверждения, структуры и значимости схемы расположения земельного участка регулируются тремя группами нормативных документов:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ):
  • Ст. 11.3 — образование участков;
  • Ст. 11.10 — требования к схемам;
  • Ст. 39.20, 39.21 — предоставление земель из государственного/муниципального фонда.
• Приказ Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 № 762 (с учётом ред. 2021 г.) — устанавливает стандарты формы и содержания схемы, обязательный перечень реквизитов и корректное оформление;
• Административные регламенты муниципалитетов — детализируют особенности приема, согласования, порядок рассмотрения в разных субъектах РФ и отдельных городах (Москва, Санкт-Петербург, др.).

Кто готовит схему? Самостоятельно или с помощью кадастрового инженера?

• Самостоятельно — любой гражданин или юрлицо, если речь идет об образовании участка через торги. Главное условие — точность, соответствие утвержденным формам и техническим параметрам (см. Приказ № 762). Для этого можно использовать сервис Росреестра «Земля просто» или GIS-программы графического редактирования.
• Кадастровый инженер — если нужна топосъемка фактических границ или нет желания разбираться самостоятельно. Также самому весьма проблематично подготовить схему в электронном виде.
• Администрация — формирует схему и подает в Росреестр только при продаже участка через торги (аукцион), во всех остальных случаях документ готовится заявителем (или заказным инженером).

Почему могут отказать в согласовании схемы

Закон (ЗК РФ, ст. 11.10) прямо определяет случаи отказа:

• Нарушение формы, формата или технических требований;
• Совпадение границ с уже оформленным или зарезервированным участком;
• Незаконное пересечение красных линий, зон ограничения/охраны, отсутствие соответствия проекту планировки территории;
• Несоответствие категории земли или разрешенного использования.

Если вам отказали, документ можно доработать и подать снова — важно понять, что именно не устроило администрацию. В ряде случаев отказ можно оспорить только в суде.

Этапы оформления и срок действия схемы

1. Составьте схему самостоятельно или закажите кадастровому инженеру;
2. Подайте схему через МФЦ или в электронном варианте;
3. Дождитесь согласования;
4. На основании утверждённой схемы готовится межевой план;
5. Следующий этап — постановка на кадастровый учёт образованного участка;
6. И последнее — оформление прав после оплаты пошлин и стоимости самого участка.

Срок действия схемы — 1-2 года с момента утверждения решения. Главное посмотреть этот срок в документе. За это время вы должны завершить все последующие процедуры, иначе схема утратит силу.

Впоследствии должны будут подготовлены межевые планы по образованию земельного участка, перераспределению или разделу.