Какие бывают ошибки в кадастре недвижимости и кто их допускает?

Ошибки в кадастровых сведениях могут носить и достаточно безобидный характер — такие как опечатки, пропуск некоторых незначительных сведений и т. д. А могут быть серьёзным нарушением достоверности сведений о Вашем участке.

Очень важно эти ошибки не путать. Подробнее о втором случае рассказано в отдельном материале про техническую ошибку.

Глобально реестровые ошибки можно разделить по виду объекта недвижимости:

• ошибка земельного участка — неверные сведения о местоположении, координатах, площади или конфигурации ЗУ;
• ошибка здания или сооружения — неверные сведения о положении контура объекта на местности;
• ошибка помещения — неправильное обозначение его положения в пределах здания.

Такие ошибки могут допустить кадастровые инженеры, муниципальные органы, уполномоченные выдавать схему расположения ЗУ, или другие лица, подготовившие исходные документы.

В конечном итоге межевой план выпускает кадастровый инженер, но ошибка может быть основана на неверных «исходных» данных, на которые он опирается. Поэтому не спешите грешить на него — сначала нужно разобраться в причинах.

Кто исправляет ошибку и каким образом?

Кадастровый инженер проверяет документы, выполняет необходимые измерения и готовит межевой или технический план. Иными словами, правильные координаты и характеристики для исправления определяет, конечно же, кадастровый инженер — Росреестр с тахеометром по участкам не ездит.

Но самостоятельно открыть ЕГРН и переписать запись инженер, как ни странно, не может. Он подготавливает документ с обоснованными сведениями, а технически изменения в государственный реестр вносит Росреестр.

Собственнику может потребоваться:

• заказать межевой план для земельного участка;
• заказать технический план для объекта капитального строительства;
• согласовать правильное положение границ с соседями;
• обратиться в суд, если исправить сведения во внесудебном порядке невозможно.

Основной причиной судебного развития часто становится то, что «правильные фактические» границы накладываются на «неправильные реестровые». Если при этом затрагиваются права другого собственника, такое противоречие не всегда можно устранить одним межевым планом.

Разобраться в причинах наложения помогает судебная землеустроительная экспертиза.

Как выявить кадастровую ошибку?

Выявить кадастровую ошибку бывает не так просто. Особенно если о ней не подозревать. Чаще всего проблема обнаруживается при оформлении соседнего участка, строительстве или проверке границ.

Для земельных участков

• Самый простой способ — найти участок на публичной кадастровой карте. Грубая неточность может быть видна на фотоснимке. Но если похожее смещение присутствует у соседей, вероятно, смещена сама картографическая подложка.
• Более точный способ — вызвать кадастрового инженера и проверить соответствие фактических и реестровых границ. Это вынос границ в натуру.
• Нередко о проблеме сообщает сосед, который оформляет свой участок позже и обнаруживает пересечение границ.

Для зданий и сооружений

• Существенное смещение контура иногда видно на кадастровой карте.
• Если объект расположен вплотную к другим строениям или к границе участка, без измерений выявить ошибку сложнее.

Для помещений

• Ошибки встречаются реже. Для проверки необходимо сопоставить выписку ЕГРН с графическими и техническими документами здания.

Сроки исправления кадастровой ошибки

Конкретное время назвать сложно: чтобы исправить сведения, необходимо подготовить межевой или технический план. При мирном решении и судебном споре сроки будут разными.

Нужно учитывать время на изучение документов, измерения, согласование границ и рассмотрение заявления Росреестром. Если возникает судебный спор, исправление может занять значительно больше времени.

Как оформляется исправление?

Оформление кадастровых документов ложится на кадастрового инженера. В зависимости от объекта недвижимости существуют межевые и технические планы. В них включаются необходимые изменения, результаты измерений и судебные решения, если они имеются.

Вид и заполнение будут меняться в зависимости от характера ошибки, особенно заключение кадастрового инженера. Кадастровая ошибка может быть разного рода, и как раз её описание входит в заключение.

Документ подаётся в Росреестр в электронном виде. Рекомендуем просить у кадастрового инженера также читаемую электронную версию, чтобы ознакомиться с планом до его подачи.

От чего зависит стоимость оформления?

При заказе межевого плана по исправлению ошибки следует понимать, что вариантов может быть много. Стоимость зависит от типа недвижимости, площади, количества координат, необходимости полевых измерений и состояния исходных документов.

В некоторых случаях можно обойтись без полевого обследования. Но подготовка межевого плана может не решить проблему при разногласиях с соседями или наличии противоречащих документов. В этом случае могут потребоваться экспертиза и судебные мероприятия.