Выдел доли земельного участка возможен только из общей долевой собственности. В Москве и Московской области выдел доли земельного участка требует проверки документов и условий раздела.
Выделить долю из земельного участка не составит труда, если за дело берутся профессионалы. Но прежде чем это делать, нужно понять, возможен ли вообще выдел доли из общего земельного участка. Самое главное — выдел земельного участка возможен только из общей долевой собственности. И не нужно путать выдел ЗУ с разделом земельного участка. Чтобы разобраться в тонкостях процесса, стоит углубиться в теорию. Итак, как же выделить свою долю в натуре?
Что значит «выдел земельного участка»?
Под выделом земельного участка подразумевают юридически оформленную процедуру образования участка согласно долевому участию собственника из исходного участка, находящегося в общей долевой собственности. Важно то, что образуется новый участок с новым кадастровым номером. При этом изменяются границы и площадь исходного участка. Эти изменения закрепляются в новых документах, в кадастровом учёте и на местности. Но обо всём по порядку.
Зачем выделять участок?
Каждый собственник сам решает, для чего ему выходить из общей долевой собственности. Чаще всего причина — невозможность мирно договориться о совместном пользовании и распоряжении имуществом. Иногда выдел нужен просто для продажи. Ведь общее пользование накладывает много ограничений. Особенно в Московской области эта процедура вызывает проблемы при подаче в Росреестр.
Часто путают понятия выдела и раздела участка. Если собственников два, выдел земельного участка сводится к разделу. То есть из исходного участка образуются два новых участка с площадями согласно долям. Если собственников три и более, тогда уже можно выделить только свою долю. Хотя во многих случаях выгоднее сразу разделить участок на всех владельцев с указанием границ на местности. Но тут тоже нужно общее согласие.
Кто и какие работы проводит для выдела земельного участка?
Как и любое межевание, подготовить документы для выдела доли участка вправе только кадастровый инженер. Для этого он готовит межевой план. Не стоит заблуждаться, что все работы выполняет только он. Часто кадастровый инженер подписывает документы, а подготовку делают помощники. Иногда это приводит к неблагоприятным последствиям и для заказчика, и для инженера. Ведь в итоге отвечает именно тот, кто подписал межевой план. Поэтому стоит уточнить, кто приехал на участок для проведения измерений. Проверить сведения о специалисте можно в реестре кадастровых инженеров Росреестра.
Также нужно понимать схему проведения этих работ. Есть исходный участок, который обязательно должен стоять на кадастровом учёте. В нём у вас есть доля. Чтобы выделить эту долю, нужно провести границы так, чтобы площадь образуемого участка точно соответствовала размеру доли и не противоречила позиции остальных дольщиков. Это можно сделать как с выездом на место, так и без него. С выездом всегда дороже. Но если на местности есть границы, которые нужно нанести на план и учесть, то без измерений не обойтись. Если прохождение границ не связано с местными объектами, например участок пустой, выдел проводят камерально. Но тоже с согласия дольщиков.
После подготовки межевого плана и получения кадастровых сведений знакомство с кадастровым инженером обычно не заканчивается. В большинстве случаев после выдела нужно указать получившиеся границы на местности по кадастровым данным. То есть сделать вынос границ в натуру. Тут важно понимать, что границы при подготовке документов точно подгоняют под площадь образуемого участка. Даже после полевых измерений и учёта заборов граница выдела не всегда совпадает с ними. Заборы часто ставят на глазок. В Москве и Московской области такая ситуация встречается довольно часто, особенно в старой застройке и СНТ.
Подводя итог, можно сказать, что кадастровый инженер подготавливает межевой план по выделу доли земельного участка и устанавливает границы на местности в соответствии с кадастром.
Какие необходимы условия для выдела участка?
- В первую очередь должна быть определена доля участка, принадлежащая вам. Как в численном выражении, так и примерно на местности.
- Образуемый участок должен соответствовать ряду условий. Например, минимальному размеру. Подробнее можно прочитать в материале про образование земельного участка.
- Так как выдел — это в определённой мере и раздел участка, нужно знать и условия раздела. Например, обеспечение прохода и подъезда. Эти требования тоже учитываются при выделе.
- Нужно получить согласие всех дольщиков. Исключение — земли сельхозназначения, где действуют особые правила. Если согласие получить нельзя, решение о выделе будет принимать суд.
- В отдельных случаях, если выдел доли может повлечь порчу общего имущества или прямо запрещён законом, можно требовать денежную компенсацию. После её получения право на долю земельного участка прекращается. Общие правила образования и преобразования участков содержатся в Земельном кодексе РФ.
Порядок выдела земельного участка
Как и во многих вопросах, лучше полагаться на специалистов. Да, это дороже. Но обычно такой подход оправдан. Главное — подобрать адекватную компанию с понятными ценами. Порядок действий таков:
- нужно собрать документы: выписку из ЕГРН на общий участок, свидетельство и другие правоустанавливающие документы, письменное согласие дольщиков на выдел или решение суда
- кадастровый инженер компании должен провести вас по всем этапам и в итоге выдать готовый межевой план
- далее вы самостоятельно или через представителя компании подаёте документы в МФЦ или Росреестр. Нужно предоставить межевой план и документ, удостоверяющий личность. Если документы подаёт представитель, понадобится нотариальная доверенность. Через некоторое время вы получаете новую выписку из ЕГРН на свой участок
- остается зарегистрировать право на образованный участок. Хотя чаще всего заявление подают сразу и на кадастровый учёт, и на регистрацию
Сроки и результаты выдела земельного участка
Выдел земельного участка — это часть межевания, связанная с полевыми работами. Поэтому срок рассчитывают с их учётом. Если есть все документы и получено согласие дольщиков, то с учётом выезда на местность подготовка межевого плана займёт не более недели. После постановки на кадастр необходимо закрепить образованный участок на местности. Это займёт ещё несколько дней. В Подмосковье сроки могут зависеть от удалённости участка. Например, в Люберцах, Раменском и Домодедово выезд обычно согласовать проще.
Результаты выдела земельного участка следующие:
- образуется новый участок согласно доле в исходном участке, а исходный остаётся на кадастровом учёте с изменёнными границами
- дольщик перестаёт иметь долю в общем имуществе и получает в собственность отдельный ЗУ. Главное — не забыть зарегистрировать право после кадастрового учёта. Иначе через некоторое время участок снимут с кадастрового учёта, и процедуру придётся проходить заново
- границы нового участка будут установлены на местности