Технический план помещения
- Обмеры помещения и проверка исходных документов
- Перепланировка, раздел и объединение помещений
- Срок подготовки — обычно от 3 рабочих дней после замеров
- Электронный XML-файл с УКЭП кадастрового инженера
Технический план помещения в Москве и Московской области
Квартира, офис, магазин, кладовая — каждый из этих объектов существует в ЕГРН как отдельная запись с конкретными характеристиками: площадью, назначением, этажом и границами.
Если помещение появилось недавно, изменилось после ремонта, разделилось на несколько частей или, наоборот, было объединено с соседним объектом, сведения в реестре нужно привести в соответствие с фактическим состоянием.
Для этого кадастровый инженер выполняет необходимые обмеры, изучает документы и готовит технический план помещения в электронном формате.
Наши лицензии
Документы подтверждают образование, квалификацию специалистов и право на выполнение профильных кадастровых и инженерных работ.
Наше оборудование
Все приборы проходят ежегодную поверку на возможность использования в кадастровых и геодезических работах. Здесь представлены несколько основных поверок.
Ознакомиться с приборами
Эксперт
Чернышев Илья Владимирович — кадастровый инженер и судебный эксперт по землеустроительным вопросам. Помогает разобраться с границами участков, оформлением недвижимости, документами и спорными ситуациями.
Ознакомиться подробнее
01Первичный кадастровый учётНовое помещение ещё не внесено в ЕГРН
Такая ситуация бывает в новом доме, после реконструкции здания или при образовании отдельного нежилого помещения. Объект уже существует фактически, но отдельной записи о нём в ЕГРН ещё нет.
Кадастровый инженер проверяет документы на здание, определяет расположение помещения, его границы, площадь и другие необходимые характеристики.
После подготовки технического плана его подают для постановки помещения на кадастровый учёт. По результату объект получает собственную запись в ЕГРН и кадастровый номер.
- проверяем исходные документы;
- выполняем необходимые обмеры;
- показываем помещение на плане этажа;
- формируем электронный технический план.
02ПерепланировкаФактическая планировка отличается от сведений ЕГРН
Перепланировка — это не любой ремонт. Речь идёт о работах, после которых меняются границы, площадь, расположение помещений, дверные проёмы или другие характеристики объекта.
Например, собственник убрал перегородку, разделил одну комнату на две, перенёс дверь или соединил несколько помещений. После этого старый план уже не показывает, как помещение выглядит на самом деле.
Если для перепланировки требовалось согласование, технический план обычно готовится после завершения установленной процедуры и получения подтверждающих документов.
Если работы выполнены без согласования, сначала нужно разобраться с этим вопросом. Один только технический план не заменяет документы о согласовании.
- для квартиры в многоквартирном доме может потребоваться акт приёмочной комиссии;
- для нежилого помещения состав документов зависит от назначения и вида здания;
- фактические изменения фиксируются по результатам обмеров и анализа документов.
03Раздел помещенияИз одного объекта образуются два или несколько
Раздел нужен, когда одно помещение хотят превратить в несколько самостоятельных объектов. Например, большой офис можно разделить на два помещения, чтобы продать один объект, а второй оставить у собственника.
При разделе важно, чтобы новые помещения имели понятные самостоятельные границы. Каждая часть должна быть изолированной или обособленной и пригодной для отдельного использования.
Если для раздела нужно установить перегородку, сделать новый вход, перенести дверной проём или провести другие строительные работы, до подготовки технического плана может потребоваться согласование перепланировки.
В техническом плане показываются новые помещения, их границы, площади и расположение внутри здания. После подачи документов исходный объект прекращает существование в прежнем виде, а новым помещениям присваиваются отдельные кадастровые номера.
- проверяем возможность образования самостоятельных помещений;
- определяем новые границы и площади;
- учитываем документы о строительных работах, если они выполнялись;
- готовим технический план для кадастрового учёта образуемых объектов.
04Объединение помещенийНесколько объектов оформляются как один
Объединение применяют, когда два или несколько смежных помещений хотят использовать и оформить как один объект. Это бывает при объединении офисов, магазинов, кабинетов или других коммерческих площадей.
Перед началом работ проверяем, можно ли объединить конкретные помещения. Важны их расположение, назначение, права собственников и возможность образования одного самостоятельного объекта.
Если между помещениями требуется сделать проём или выполнить другие строительные работы, вопрос может перейти в плоскость перепланировки. В таком случае сначала нужно определить порядок согласования.
После объединения в техническом плане отражаются новые границы, площадь и характеристики образованного помещения. Исходные объекты снимаются с учёта, а новому помещению присваивается собственный кадастровый номер.
- изучаем документы на все объединяемые помещения;
- проверяем их фактическую смежность;
- определяем границы нового объекта;
- готовим технический план с обновлённой площадью.
Что именно описывает технический план
Это не просто план помещения. Документ связывает фактическое состояние объекта с данными, которые должны попасть в ЕГРН.
В документе отражаются площадь, назначение, этаж, расположение помещения в здании и другие сведения, необходимые для его описания.
Графическая часть показывает помещение на плане этажа или части этажа. По ней можно определить границы объекта и его положение относительно других помещений.
Указываются материалы, которые использовались при подготовке технического плана: выписки, планы, проекты и другие документы, относящиеся к конкретной ситуации.
Если инженер выполнял обмеры, в техническом плане отражаются характеристики, установленные по результатам обследования помещения.
При наличии особенностей инженер описывает выполненные работы, причины расхождений и обстоятельства, которые имеют значение для кадастрового учёта.
1. Проверяем документы и задачу
Изучаем выписки ЕГРН, планы БТИ, документы на помещение и здание, проект перепланировки и другие материалы, которые есть у заказчика.
На этом этапе определяем, что нужно сделать: поставить помещение на учёт впервые, изменить характеристики, разделить или объединить объект.
2. Согласовываем выезд и выполняем обмеры
Кадастровый инженер осматривает помещение и сопоставляет его фактическое состояние с документами.
При необходимости выполняются обмеры стен, перегородок, проёмов и других элементов, которые влияют на площадь и границы помещения.
3. Готовим текстовую и графическую части
В техническом плане указываются характеристики помещения, сведения о здании, исходные документы и данные о выполненных кадастровых работах.
На графической части помещение показывается на плане этажа или соответствующей части здания. При разделе и объединении отражаются новые границы образуемого объекта.
4. Проверяем документ перед выдачей
Сверяем площадь, конфигурацию, расположение помещения, кадастровые номера и другие сведения с исходными документами и результатами обмеров.
Это позволяет обнаружить технические ошибки до передачи файла для кадастровой процедуры.
5. Формируем XML и при необходимости PDF
Готовим электронный XML-файл технического плана и подписываем его усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Именно XML-файл используется для кадастрового учёта или внесения изменений в ЕГРН. Его можно передать для подачи через МФЦ или в электронном виде — в зависимости от конкретной процедуры.
Если нужна удобная копия для чтения, дополнительно подготовим PDF-файл. PDF помогает проверить содержание документа и сохранить его в обычном виде, но не заменяет юридически значимый XML-файл.
Что желательно предоставить кадастровому инженеру
Для предварительной оценки достаточно сообщить адрес или кадастровый номер и кратко описать задачу. Остальные материалы можно собрать после консультации.
Позволяет увидеть текущую площадь, назначение, кадастровый номер и другие сведения объекта.
Нужна для проверки расположения помещения внутри здания и его связи с общим объектом.
Помогают понять прежнюю планировку и установить причину расхождений с текущим состоянием.
Это может быть проект, разрешение, акт приёмки или другой документ, предусмотренный процедурой.
Технический план — это только часть оформления
Технический план описывает помещение и его характеристики. Он не заменяет согласование перепланировки и не гарантирует автоматическое внесение изменений в ЕГРН.
Если сносились или возводились перегородки, переносились дверные проёмы или менялись границы, сначала нужно выяснить, требовалось ли согласование и какие документы подтверждают завершение работ.
В технический план нельзя просто вписать желаемую площадь. Инженер использует исходные документы и результаты обмеров, чтобы описать реальное состояние помещения.
Кадастровый инженер отвечает за подготовку технического плана, а решение о кадастровом учёте или внесении изменений принимает регистрирующий орган.
Сколько стоит технический план помещения
Ниже указаны ориентировочные цены для предварительного расчёта. Точная стоимость зависит от площади, назначения помещения, количества объектов, сложности планировки, удалённости и состава исходных документов.
| Вид работ | Что входит | Московская область | Москва |
|---|---|---|---|
| Первичный технический план | Описание нового помещения, проверка документов и подготовка графической части | от 8 000 ₽ | от 12 000 ₽ |
| План после перепланировки | Обмеры, сравнение фактического состояния с ЕГРН и внесение новых характеристик | от 8 000 ₽ | от 12 000 ₽ |
| Технический план на раздел | Образование двух или нескольких помещений с самостоятельными границами | от 12 000 ₽ | от 18 000 ₽ |
| Технический план на объединение | Объединение смежных помещений в один новый объект | от 12 000 ₽ | от 18 000 ₽ |
| Сопровождение подачи | Подготовка комплекта и сопровождение подачи документов | от 6 000 ₽ | |
Стоимость указана ориентировочно и не является публичной офертой. Окончательный расчёт делаем после проверки документов, площади и цели оформления.
Если помещение ставится на учёт впервые
Подаётся заявление о государственном кадастровом учёте. Если одновременно регистрируется право, документы можно подать на кадастровый учёт и регистрацию права в рамках соответствующей процедуры.
Если изменились характеристики помещения
Подаётся заявление об учёте изменений. В зависимости от ситуации прикладываются документы о перепланировке, акт приёмочной комиссии или другие предусмотренные материалы.
Если помещение разделяется
Указывается образование новых помещений и прекращение существования исходного объекта в прежнем виде. После внесения сведений новым объектам присваиваются отдельные кадастровые номера.
Если помещения объединяются
В заявлении отражается образование одного нового объекта. Исходные помещения снимаются с учёта, а объединённому помещению присваивается собственный кадастровый номер.
Если Росреестр запросил дополнительные документы
Нужно изучить уведомление и понять, какие именно сведения или документы необходимы. Если вопрос связан с техническим планом, кадастровый инженер может проверить документ и подготовить пояснения или исправленный файл.
Можно ли заказать технический план, если помещение принадлежит нескольким собственникам?
Да, технический план может быть подготовлен для помещения с несколькими правообладателями. При разделе, объединении или изменении объекта могут потребоваться дополнительные документы и согласия.
Нужно ли присутствие всех собственников на обмерах?
Обычно присутствие всех собственников не требуется. На объект должен быть допущен представитель собственника или другое лицо, которое может обеспечить доступ в помещение.
Можно ли заказать технический план по доверенности?
Да, вопрос можно решить через представителя. Доверенность должна подтверждать его полномочия на обращение за кадастровыми работами и получение документов.
Есть ли срок действия у технического плана?
Технический план готовится для конкретной кадастровой процедуры и должен отражать актуальное состояние помещения. Если объект изменился или требования к документам обновились, может потребоваться новый технический план.
Можно ли подготовить технический план, если старые документы потеряны?
Сначала нужно определить, какие сведения уже есть в ЕГРН и какие материалы можно восстановить. Часть документов можно заказать повторно, а состав дальнейших работ определяется после проверки ситуации.
Можно ли заказать технический план для помещения в ипотеке?
Подготовить технический план обычно возможно, но при изменении объекта могут потребоваться дополнительные согласования банка или других заинтересованных лиц. Это нужно уточнить до начала работ.
Что делать, если после подачи Росреестр приостановил учёт?
Нужно изучить уведомление о приостановлении и понять, какие именно сведения или документы запросил Росреестр. После этого кадастровый инженер может подготовить необходимые пояснения или исправленный комплект, если причина связана с техническим планом.
Хотите оформить недвижимость без лишних ошибок?
Разберём вашу ситуацию, проверим исходные документы и подскажем, какие материалы нужны для регистрации.
Посмотреть квалификацию