Требования к схеме расположения земельного участка

Требования к подготовке схемы расположения земельного участка важно учитывать до подачи документов. Это особенно актуально в Москве и Московской области, где администрации и ДГИ внимательно проверяют форму и содержание схемы. Ошибки на этом этапе часто приводят к отказу или возврату документов. Схема расположения земельного участка нужна для перераспределения частной и муниципальной земли. Чтобы заказать межевой план на перераспределение, нужно сначала правильно подготовить схему и получить одобрение администрации. Разберем основные требования к подготовке схемы расположения земельного участка, которые стоит знать заказчику работ. Главный нормативный акт, который регулирует этот вопрос, — Приказ Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 № 762. Он действует в редакции от 23.08.2021. Полезно учитывать и Земельный кодекс РФ, в частности статьи 11.3, 11.10, 39.20 и 39.21. Но Земельный кодекс больше раскрывает суть, а не форму.

Если требования администрации выходят за его рамки, значит это незаконно! Но в Москве, например есть требования, которые противоречат Приказу. Но это никого не смущает и там работают свои правила. Об этом ниже.

Форма и структура документа

Документ должен состоять из графической и текстовой частей. Образец и форма схемы помогут проверить структуру заранее. Графическая часть:

1. отображает планируемое расположение земельного участка или его частей, границы с номерами точек, прилегающие участки, территориальные зоны и ЗОУИТ, если они есть;
2. имеет масштаб, который зависит от площади участка; обычно используют 1:1000; для городских участков допустим и другой масштаб; указание масштаба важно, потому что схема должна ему соответствовать;
3. содержит условный знак «Север», чтобы исключить неоднозначность ориентации.

Текстовая часть:

1. содержит сведения о площади образуемого земельного участка;
2. включает условные обозначения;
3. обязательно содержит координаты образуемого участка; каталог координат — основная характеристика участка; также указывают систему координат, принятую в Росреестре для конкретного района.

По форме схема расположения может быть бумажной или электронной. По Приказу электронная версия не обязательна. Однако в Москве принимают только электронную схему расположения.

Электронный вариант можно сделать на сайте Росреестра «Земля просто«. Но как водится, совсем это не просто — об этом в нашей отдельной статье. В противном случае, лучше обратиться к кадастровому инженеру. Самостоятельно электронную версию сделать не получится.

Соответствие кадастровым сведениям

Сведения схемы должны совпадать с актуальным кадастровым планом территории, то есть КПТ. Если схему готовят по фактическим заборам или ограждениям, нужно провести кадастровую съёмку участка. Это важно, чтобы данные для согласования совпадали с фактическим пользованием. Такой подход особенно важен для участков в Москве, Люберцах и Раменском.

Учет ограничений и обременений

Стоит отдельно проверить зоны с особыми условиями использования территории и территориальные зоны. Во многих случаях именно пересечение таких зон становится причиной отказа в утверждении схемы расположения. Поэтому эти зоны нужно нанести на схему. Если участок попадает в такую зону или пересекает ее, лучше заранее получить консультацию кадастрового инженера.

Кто может подготовить схему

По закону схему может подготовить любое заинтересованное физическое или юридическое лицо. Обращаться к кадастровому инженеру не обязательно. Но документ должен соответствовать форме и требованиям. Если вы можете с помощью графических редакторов или сервиса Росреестра самостоятельно подготовить корректную схему, вы сэкономите деньги. Но вряд ли сэкономите время.

Орфографическая и юридическая корректность

Схему расположения готовят люди, поэтому человеческий фактор исключать нельзя. Ошибки и неточности в площади или координатах часто становятся причиной приостановки или возврата. Опечатки и мелкие неточности в условных обозначениях обычно не влияют на решение администрации.

Подача схемы сразу на несколько земельных участков

Закон позволяет одним заявлением подавать на утверждение сразу несколько участков или их частей. На графической части каждый участок обозначают как ЗУ1, ЗУ2 и так далее. Координаты для них можно приводить поочередно на отдельных листах.

Итоги

Требования к подготовке схемы расположения земельного участка включают форму, состав, масштаб и точность сведений. Без грамотно подготовленной схемы нельзя пройти перераспределение, образование или в ряде случаев раздел участка. Основа результата — внимание к деталям, точная привязка к кадастровым данным и соблюдение актуальных норм. Это особенно важно для участков в Москве и Московской области.

В некоторых случаях вы можете попробовать подготовить схему самостоятельно. Но в большинстве случаев без участия кадастрового инженера не обойтись.

Актуальные шаблоны и примеры схем размещены на портале Росреестра, а также доступны на официальных сайтах органов муниципальной власти.