Оформление прав на земельный участок в России невозможно без чёткого отображения его границ и местоположения на местности. Для этого используется такой документ, как схема расположения земельного участка (СРЗУ), являющейся неотъемлемой частью большинства процедур образования, перераспределения или уточнения участков с участием муниципальной земли. (см. ст. 11.3, 11.10, 11.11 Земельного кодекса РФ). Центральное место в ней занимают координаты характерных точек участка, которые исключают двоякое трактование границ. Разберёмся, какими нормативными актами регулируется этот вопрос, откуда берутся координаты и где они пригодятся.
Что такое координаты в схеме?
В соответствии с требованиями законодательства, координаты в схеме расположения — это числовые значения, определяющие местоположение характерных (угловых) точек участка в единой государственной системе координат. Только при наличии координат конкретных точек возможно однозначно зафиксировать границы объекта на кадастровом плане и избежать наложения с другими правообладателями.
Многие не понимают, откуда берутся координаты, где их взять и как это сопоставить с чертежом.
Понятие координат
Если вкратце, то в кадастре недвижимости используются плоские прямоугольные координаты. Если посмотреть на рисунок, то станет понятно, что координаты как в школе на уроке геометрии — Х и У. Чем дальше по направлению стрелочки продвигаешься, тем больше становится координата.
Плоские — потому что не натянуты на поверхность нашей неплоской планеты, а как бы приведены к плоскости. Ну и в кадастре нет высоты, поэтому третья координата Z (или H) отсутствует.
Прямоугольные — потому что существует только система отсчета выше-ниже и левее-правее под прямым углом. Никаких градусов, только метры.
Ну и не стоит вдаваться, почему координаты — такие большие цифры, и откуда они берутся. Это придется уйти в географически — математические дебри. Просто примите, как данное, что государство решило для вашей области сделать такую систему отсчета.
Откуда берутся координаты
Если говорить о кадастровых инженерах, то мы берем координаты из КПТ (кадастровый план территорий). Мы его заказываем из Росреестра и загружаем в специальные программы. Например большим уважением для подготовки чертежей и планов пользуется Автокад. Все координаты участков программным методом там можно добыть. Там же можно наложить полевые измерения (фактические заборы) на кадастровые данные. И там же готовится схема расположения с прилагаемыми координатами.
Координаты, взятые с публичной кадастровой карты, как ни парадоксально, для кадастровых работ не подойдут! Там другая система координат, которая носит информативный характер. Зачем так сделано — нам не ведомо.
Если хотите подготовить схему расположения земельных участков самостоятельно, и разобраться с координатами, то можно обратиться к сервису «Земля просто» на сайте Росреестра. Но там очень много нюансов и придется поразбираться. Об этом по ссылке выше.
Требования к координатам
Приказ Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 № 762 — детализирует требования к составу, форме и точности схемы.
1. Единая система координат
Все координаты указываются в той системе, которая применима для кадастрового деления территории — обычно местная система координат (МСК), привязанная к области. Например в Подмосковье это МСК-50. Согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 762, в схеме обязательно должно быть отражено, в какой системе указаны координаты.
2. Точность координат
Определяется Приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393. Там много слов, но суть простая — погрешность определения местоположения точек не более 0.1 метра и округление до 0.01 метра. Есть участки, например сельхозугодия, у которых точность определения координат допускается больше. Но в большинстве случаев в этом нет фактической необходимости и везде указывают стандартную — 0.1 метра
3. Очерёдность точек и автоматизация
Порядок нумерации координат должен соответствовать логике обхода границы участка по часовой стрелке, начиная с самой левой части границы. Современные программы дают возможность автоматизировать процесс передачи координат на схеме расположения, что исключает погрешности переписывания вручную.
Подготовка схемы расположения от 6000р. В Москве от 8000р.
Подготовка схемы расположения с выездом от 15000р.
Юридическая значимость координат
- После утверждения схемы и оформления межевого плана координаты вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Они становятся основой закрепления местоположения границ для всех будущих сделок (продажи, дарения, аренды, наследования участка).
- Изменение координат возможно только после проведения новых кадастровых работ и повторного оформления межевого плана.
- В случае разногласий (например, спор с соседом о границе участка) именно координаты из ЕГРН будут иметь решающее значение.
Итоги
Координаты в схеме расположения земельного участка — именно тот “якорь”, который фиксирует ваши границы и превращает “кусок земли” в юридически индивидуализированный объект недвижимости. От их правильности и точности зависит отсутствие споров и хороший сон.
