Вопрос о координатах здания в техническом плане волнует всех, кто сталкивается с регистрацией новостройки, реконструкцией или перепланировкой своего дома. Сегодня точность геопривязки строений стала одним из основополагающих критериев для успешной постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. От качества и корректности этих данных юридическая чистота права собственности на объект. Давайте разберёмся, что на практике означают координаты здания, как они определяются, почему их так важно указывать в техническом плане – и чем может грозить их неточность.
Что такое координаты здания?
Координаты здания — это точное описание местоположения всех характерных точек контура объекта (углов, выступов, пристроек и так далее). Они указываются в определённой системе координат. Для кадастрового учета используются МСК — местные системы координат. После МСК обычно идет номер региона, то есть МСК-50, МСК -68 и т.д. По этим данным можно однозначно определить, где конкретно находится здание на земельном участке. Причем привязка здания идет не к границам участка. Здание имеет свои координаты, и если изменятся границы участка, то местоположение здания не изменится.
Зачем координаты в техническом плане?
1. Регистрация нового объекта недвижимости
Любое новое капитальное здание — жилой дом, баня, гараж, склад — подлежит постановке на кадастровый учет. По закону (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости») регистрация невозможна без точного определения координат здания и отражения их в техническом плане. Это помогает избежать споров с соседями и четко привязывает конкретный дом к конкретному участку.
2. Внесение изменений после реконструкции
Если вы пристроили к дому новую комнату, веранду или надстроили этаж, то меняется не только площадь и внешний вид здания, но и его координаты на участке. Эти изменения обязательно отражаются в новом техническом плане.
3. Устранение ошибок и уточнение границ
Часто встречается ситуация, когда старые объекты недвижимости по техпаспортам БТИ формально поставлены на кадастровый учет. Их местоположение зафиксировано недостаточно точно или вовсе не определено. Например, использованы устаревшие методы измерения или вообще — кадастровый номер есть, а границы здания на учете нет. В таком случае для устранения ошибок или уточнения информации составляется новый техплан с актуальными координатами.
Где находятся координаты в техническом плане
Координаты каждой характерной точки здания подробно перечисляются в текстовой части технического плана в виде таблицы с номером точки, указанием системы координат и значениями по X и Y с точностью до 0.01м. Дополнительно к таблице прилагается графическая часть – чертеж с наглядным обозначением всех измеренных точек на плане дома. Пример фрагмента таблицы:
| № точки | Координата X | Координата Y |
|---|---|---|
| н1 | 576324.25 | 2446771.85 |
| н2 | 576328.10 | 2446775.95 |
| … | … | … |
Также важно знать, что координаты здания определяются по всем капитальным частям здания. Но считается не только по площади застройки, то есть не только по первому этажу. Координаты считаются на каждый этаж отдельно. Например на первом этаже есть терраса, а на втором этаже с другой стороны есть балкон. Контуры первого и второго этажа не совпадают, поэтому координаты указываются поэтажно. Но в итоге на кадастровой карте видно будет только один объединенный контур — совокупность по всем этажам.
Именно эти координаты окажутся в выписке из ЕГРН, когда вы зарегистрируете границы здания.
Кто определяет координаты здания?
Закон обязывает проводить определение координат только кадастровым инженерам. Процедура включает в себя выезд на объект, геодезическую съемку, использование современных инструментов (тахеометр, GNSS-оборудование, лазерный дальномер и др.).Точность определения координат здания утвержден Приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393 и составляют 0.1 метра. Самостоятельно выполнить такие работы с указанной точностью невозможно.
Итоги
Координаты здания — это ключевой элемент технического плана. Самостоятельно их замерить не получится, поэтому обязательно «вмешательство» кадастрового инженера. При этом координируется контур здания на всей его высоте и глубине и поэтажно заносится в техплан.
Сложно переоценить правильность определения координат. Ведь местоположение здания важно и будущим покупателям здания и банку, который выдает под это здание кредит и самому собственнику для приведения в порядок документов на дом.
