Вопрос расчета площади дома волнует многих частных застройщиков. Мы говорим об обычных людях, которые приступили или приступают к строительству своего долгожданного жилого дома на участке. Одной из самых важных характеристик является площадь дома. Казалось бы, что эта характеристика понятна и не вызывает вопросов. Но это совсем не так. Площади бывают разные, считаются по-разному и их значимость отличается. Расскажем откуда берется конечная величина размера вашего дома.
Какие площади бывают
Сразу оговоримся, что в данной статье будут разбираться площади, применимые к отдельным зданиям и жилым домам на частных земельных участках. Многоквартирники и нежилые здания и сооружения подчиняются другим стандартам и правилам.
Самой важной площадью мы считаем ту, на основании которой будут потом рассчитываться налоги. Обычно она называется просто «площадь здания». Для акцента будем называть ее «кадастровой площадью дома«. Остальные площади тоже играют свою роль, но в основном на стадии строительства или подключения к коммуникациям. К ним относят площадь застройки, общая площадь дома, жилая, нежилая, полезная. Все эти площади можно назвать «вспомогательными«, так как они используются для точечных задач при строительстве и эксплуатации частного дома. По ссылке выше можно ознакомится с пояснениями по разным площадям. А мы перейдем подробнее к кадастровой площади здания. Как ее считать, что учитывается, и что нет.
Как считается кадастровая площадь дома?
Это важно знать по двум причинам:
- Чтобы вы могли прикинуть, какая площадь будет у дома с точки зрения кадастра. В проекте обычно считают площадь дома иначе — часто просто складывают площади всех комнат. Кадастровый инженер считать площадь дома обязан по совершенно другим правилам. Поэтому проектные площади и окончательные, попадающие в выписку из ЕГРН зачастую не совпадают.
- Чтобы контролировать работу инженера: если специалист считает площадь дома некорректно, вы сможете задать уточняющие вопросы и понять, действительно ли вам правильно рассчитали всё. Но это скорее удел очень щепетильных собственников. Если доверитесь нашей компании готовить технический план — все будет сделано четко и по закону.
Определение кадастровой площади дома на данный момент регулируется Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393.
Основная фраза- кадастровая площадь здания — это сумма площадей этажа, посчитанная «в пределах внутренних поверхностей наружных стен«. Ниже на чертеже красным цветом указано, что входит в площадь здания и что не входит. Это абстрактный этаж- там и террасы и балконы на одном этаже для наглядности.
Дублируя чертеж, укажем, что не учитывается в площади этажа:
- портик (аналог открытого крыльца с колоннами)
- тамбур (небольшое пространство между 2 дверями для теплоизоляции)
- крыльцо (открытая пристройка с навесом, часто с лестницей)
- открытая лестница
- пандус
- внешние и внутренние вертикальные коммуникации (дымоходы, вентиляция, кабельные каналы) и печи с каминами.
- площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа. То есть на втором этаже не учитываются все проемы, с которых можно увидеть первый этаж (грубо, но понятно). Важно — проемы лестниц на верхних этажах также включаются в площадь этажа.
- неэксплуатируемые холодные чердаки и подполья высотой не более 1.6 м.
Что учитывается, помимо очевидных помещений:
- все балконы и лоджии (никаких понижающих коэффициентов, как в помещениях)
- эксплуатируемая кровля и мансардный этаж, тоже без коэффициентов
- веранды (обычно полностью застекленное холодное помещение)
- террасы (но только застекленные)
Основное для понимания — внутренние перегородки тоже включены в кадастровую площадь здания!
Тонкости измерения кадастровой площади
Все эти нюансы обязательно должен учитывать кадастровый инженер при проведении замеров. Но и заказчику кадастровых работ не помешает держать руку на пульсе и знать некоторые детали.
- Возьмём к примеру террасу. Согласно Приказу, террасы включаются в площадь дома, но только если они расположены в пределах внутренних поверхностей наружных стен или ограждений. Если же терраса не имеет ограждений, такие квадратные метры в общую площадь не войдут.
- Мансардный этаж измеряют с учетом наклона крыши: если угол наклона до 45°, учитывают высоту 1,6 метра, если угол больше 45° — берут в расчёт высоту уже 1,9 метра. На практике, если по бокам крыши есть пазухи чердака, где высота больше одного метра, считают до этой отметки.
- Важная особенность: в площадь дома включают абсолютно все стены и перегородки. Поэтому даже под капитальными стенами придётся платить налог. Это связано с тем, что после перепланировки, даже если сделать перепланировку, общая площадь дома для налогообложения меняться не будет.
- По действующему Приказу, деление помещений на жилые и нежилые для частного дома не предусмотрено — все площади, будь то сауна, балкон или эксплуатируемая кровля, внутри дома, для Росреестра равнозначны. Такие метры идут в общий итог.
- Эксплуатируемая кровля считается наравне с остальными помещениями, даже если крыши над ней как таковой нет.
- Есть одно практическое затруднение: при измерениях расстояния внутри помещений брать высоту нужно от пола (нулевой отметки) до 1,10 м. Это вызывает определённые трудности, особенно потому, что даже в идеальной на первый взгляд комнате пара стен может дать разный результат по замерам. Более того, размеры на разной высоте могут отличаться.
Существуют и другие влияния на измерения расстояний в помещениях. Именно поэтому Приказом было предусмотрено определение погрешностей измерения площади дома. Это нововведение работает с начала 2021 года.
Какая погрешность измерений?
В любых измерениях присутствует погрешность. Измерение кадастровой площади — не исключение. Из чего складывается эта ошибка? Из неточностей при измерении расстояний лазерной рулеткой. А именно ошибка:
- измерения самой лазерной рулетки
- горизонтального проложения (если рулетка направлена не строго горизонтально)
- по горизонтали (если луч рулетки не параллелен стене)
- прикладывания (неточно приложена к стене)
- из-за кривизны стен по высоте
- при приведении объекта к правильной фигуре (неравенство стен)
Кто-то может заинтересоваться, насколько эта погрешность скажется на его персональной площади. Для наглядности: при ошибке в 1,5 см итоговая «возможная неточность» площади дома составит примерно 0,5% (или 0,005 * площадь дома). К примеру, если дом 200 кв.м — разброс из-за замеров будет примерно 1 кв.м.
Руководствуясь этими правилами, вы всегда можете перепроверить площадь дома своими силами. Однако, чтобы претензии к характеристикам дома или проекту имели официальный вес, потребуется заключение кадастрового инженера о площади. Ваши собственные замеры — повод переспросить специалиста, но они не смогут заменить официальный документ.
Как видите, посчитать площадь дома — задача вполне не банальная. Постоянные изменения в кадастровом учёте требуют от инженеров быть в курсе нововведений, а у собственников — внимательности и интереса к деталям. Мы, в свою очередь, следим за актуальностью всей размещаемой информации и стараемся не вводить наших читателей в заблуждение устаревшими сведениями.
Как видите, посчитать площадь дома — задача вполне не банальная. Постоянные изменения в кадастровом учёте требуют от инженеров быть в курсе нововведений, а у собственников — внимательности и интереса к деталям. Мы, в свою очередь, следим за актуальностью всей размещаемой информации и стараемся не вводить наших читателей в заблуждение устаревшими сведениями.
