Важно понимать, что под словами «площадь дома» скрываются несколько вариантов. Чтобы не перепутать и не задавать потом глупых вопросов, потратьте пару минут на прочтение. После этого вопрос площадей больше вас не затронет.
Какие бывают площади?
Сразу уточним: тут речь идёт только про частные дома и отдельно стоящие жилые/нежилые здания на собственных участках. Для многоэтажных домов и нежилых строений правила совсем другие.
Очень важно понимать — дом и квартира (помещение) с точки зрения закона — разные объекты. А значит, и считать площадь дома или жилого помещения следует по-разному. Кажется — ну что тут сложного? Длина умножается на ширину и всё. Но стоит заглянуть чуть глубже — и мы увидим: чтобы считать площадь дома правильно, нужно прежде всего определиться, какие именно измерения и где производить, что учитывать, а что нет.
Основное внимание обычно уделяется так называемой «кадастровой площади» — это самая важная величина. Но кроме неё часто встречаются и другие виды (так называемые вспомогательные площади): площадь застройки, общая, жилая, нежилая, полезная. У каждой из них — своё значение, и считать площадь дома каждым из способов приходится в разных ситуациях при эксплуатации и строительстве.
Кадастровая площадь дома
Здесь всё достаточно строго: считается площадь дома кадастровым инженером при подготовке технического плана. На основании этого плана данные попадут в реестр недвижимости — и платить налог вам нужно будет именно за эту площадь. На эту площадь самостоятельно вы повлиять не сможете. То есть нельзя будет при обмерах и регистрации недвижимости заявить неверные цифры. Это должностное преступление и кадастровый инженер на такие манипуляции не пойдет.
По сути — если вы строите дом ИЖС или садовый домик, нужно считать площадь дома как сумму площадей всех этажей по внутренней поверхности наружных стен. Более полная информация находится в статье о кадастровой площади дома.
Площадь застройки
Это та часть земли, которую фактически «занимает» дом. Тут считают площадь по внешнему контуру — с учетом всех веранд, террас, пристроек на уровне земли. То есть если балкон 2 этажа или подвальная часть выступает за границы дома по земле, то они никак не учитываются в этой площади.
Для вас, как собственника, особой роли она обычно не играет. Но если вы планируете большой дом на небольшом земельном участке — будущую площадь застройки лучше сравнить с ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) вашего района. Она не должна превышать разрешенную. Иначе впоследствии такой дом не зарегистрируют. Также эта площадь указывается для подачи уведомления о начале стройки.
Общая площадь дома
Звучит как «основная» характеристика дома, но это совсем не так. Нельзя путать с кадастровой площадью. На деле это больше строительная площадь, которая зачастую указывается в проектной документации. Зачастую в проектах считают разные цифры, а по факту, общая площадь дома — скорее строительный или проектный показатель. Он отражает сумму площадей помещений в пределах внешних стен дома без учета технических этажей (чердаков и подпола).
Свое начало он берет для обычного нашего понимания, как основной характеристики, с СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». Там по сути указывается, что общая площадь дома — это официальная площадь по бумагам. Она же отражалась в Технических паспортах БТИ и считалась основной.
Сейчас же под общей площадью дома все чаще понимают кадастровую площадь.
Полезная площадь
По сути, это сумма тех помещений, которые пригодны для использования: комнаты без учёта ниш, шахт, лестничных проемов, технических закутков и неотапливаемых зон. Получается, считать площадь дома по этому принципу вам вряд ли пригодится — применительно к частному строительству не несёт реальной нагрузки. Встречается обычно в проектной документации многоквартирных домов или технических зданий.
Жилая и нежилая площадь
Наиболее понятны, но уже не несут большой смысловой нагрузки. Жилая — спальни, гостиные, кабинеты, детские, гардеробы; нежилая площадь — всё остальное в доме, кроме технических помещений.
Для обычного частного жилого дома характеристика и вовсе бесполезная — нигде в официальных документах не учитывается. Да и поменять эту площадь можно в любой момент перестроив перегородки и изменив фактическое назначение помещения.
Для квартиры все еще остается важным показателем — соотношение жилой и нежилой площади влияет на фактическое пользование квартирой. Это связано с тем, что многие зоны, так называемые «мокрые» (кухня, ванная), при перепланировке невозможно изменить официально со всеми согласованиями. То есть чем больше жилая часть площадь, тем больше простора для перепланировки в будущем, если это понадобится.
Всё же самое важное — это как считать кадастровую площадь дома. Именно эта цифра появится у вас в выписке из ЕГРН, и именно таким образом считать площадь дома обязывает нас закон о регистрации недвижимости.
