Как оформить дом в собственность

Появилась новая редакция дачной амнистии (закон №404-ФЗ от 8 декабря 2020 года), и теперь зарегистрировать новый дом стало ещё проще. Если до дачной амнистии эти параметры проверяли местные Архитектурные отделы, рассматривая уведомления о начале строительства, то теперь за этим следят регистраторы Росреестра при подаче технического плана здания. В Градостроительный кодекс внесли правки, и теперь чётко определено, какие дома считаются законными:

• Разрешается строить только садовые дома (для дачного проживания) и дома ИЖС (для постоянного проживания). Все эти определения теперь сведены к одному — ИЖС.
• Любой дом не может быть выше 20 метров.
• По этажности — не более 3 надземных и 1 подземного.
• Запрещено строить многоквартирные дома под видом частных. Даже схитрить не получится — на поэтажном плане в техплане регистраторам всё станет ясно, а если что-то покажется подозрительным, приедет комиссия и всё обследует. Почему так строго? Потому что многоквартирники часто строят на земле, для этого не предназначенной, и потом продают по частям — государство решило прекратить подобный «бизнес».

Кроме этих базовых требований, есть ещё и региональные правила: например, нельзя строиться ближе трёх метров к границе участка, а максимальная плотность застройки — на усмотрение местных властей. Эту информацию легко найти на сайте администрации района, либо просто подайте уведомление о начале строительства и посмотрите, что ответят.

План действий-как должно быть

С основными новостями ознакомились- теперь поговорим о главном вопросе. С чего начать и когда же это все закончится. Не забываем, что речь идет исключительно об оформлении частных домов. Склады, таунхаусы, гаражи и иные здания имеют другой алгоритм обмеров и регистрации.

1. Сначала оформите земельный участок. Границы должны быть уточнены. Без этого новостройка просто “висит в воздухе”. Как только есть границы участка — можно думать про строительство.
2. Выбирайте проект дома и определяйте его место на своём участке.
3. Далее решайте — оформляться по дачной амнистии или по уведомлениям. В большинстве случаев проще и быстрее пойти по амнистии (об этом у нас есть отдельная статья).
4. Стройте дом и заканчивайте всё до наступления 2030 года. Важный момент: не забудьте про характеристики дома (высота, этажность, назначение).
5. Приглашайте кадастрового инженера (если не хотите ошибиться с выбором — вот наша инструкция). Он сделает замеры и подготовит технический план.
6. Перед приходом инженера полезно узнать, как считается площадь дома — так проще контролировать результат и задавать вопросы. Ведь именно эта площадь потом попадет в вашу “налоговую ведомость”.
7. Потом относите техплан и, если нужно, уведомление в МФЦ. Всё уйдёт в Росреестр — именно там дом и будет зарегистрирован.
8. Забираете выписку из ЕГРН — теперь свидетельства не выдаются, только эта выписка и подтверждает ваши права.

Получили выписку? Можете выдохнуть и жить спокойно — по крайней мере, до следующей реформы.

Если дом уже построен

Часто бывает так, что дом уже стоит, а про регистрацию никто не вспоминал: участок мой, хочу — строю. Но законы меняются, и теперь ситуация такая: “построил — оформи!” Государство постепенно ужесточает требования, а в то же время упростило сам процесс — ведь надо повышать сбор налогов. Что делать, если дом уже построен, но никаких бумаг вы не оформляли? С правовой точки зрения это “самострой”, и такой объект находится вне закона. Сейчас речь именно о частных домах для проживания. Все объекты, не оформленные через уведомление о начале строительства или регистрацию в Росреестре, находятся в “серой зоне”. Хорошая новость — до 2030 года действует “амнистия”, воспользоваться ей можно спокойно!

Дом построен, что же сделать, чтобы спать спокойно? Варианта три:

1. Можно подать уведомление о начале строительства, дождаться положительного ответа и забыть о регистрации лет на 10. Вы ведь официально заявили о намерении оформить дом — теперь доказывать обратное никому не интересно.
2. Можно сразу оформить дом через технический план — это делается быстро и просто.
3. Можно ничего не делать вообще. Правда, никаких налогов платить не придётся, но и собственность юридически будет “под вопросом”. Поподробнее об этом ниже.

Нужно ли вообще регистрировать дом?

В нашем законодательстве есть весьма странный нюанс- нигде нет такого понятия, как обязательная регистрация права на частные дома. То есть можно недвижимость на собственном земельном участке не регистрировать. Но в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 222) появилось определение самовольной постройки, а в Градостроительном-«страшилки» о том, что могут сделать с этой незаконной недвижимостью (наложить штраф или снести). Определение звучит так- это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Очень важно вчитаться в это определение и понять, а когда же постройка становится самостроем.

1. не отведенным для этих целей. Построили дом на землях огородничества- самострой; построили многоквартирник на ИЖС- самострой, магазин в садоводстве- тоже самострой, ну и так далее. Если же Ваша постройка соответствует параметрам, перечисленным в первой главе- пока можно не беспокоиться.
2. либо без получения на это необходимых разрешений. А вот тут уже есть повод задуматься. Ведь с момента вступления новых законов в силу (это уже произошло), необходимо уведомить соответствующий госорган хотя бы о планируемом строительстве. А если дом уже строится, или построен давно? Просто его не торопятся оформлять, так как это по нашим законам пока не обязательно. Да и амнистия пока идет. Самострой откладывается пока что.
3. либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Тут все достаточно понятно- если постройка вышла за рамки Градостроительного кодекса (напомним, что теперь он действует и в СНТ)- ваш домик опять грозится стать самостроем.

Надеемся, теперь понятно, что такое самовольная постройка. Главное условие: все дома на землях ИЖС, ЛПХ и СНТ не должны использоваться для бизнеса. Стоит начать коммерческую деятельность — государство быстро узнает и примет меры. К частнику по-прежнему относятся терпимо, а вот бизнесменам поблажек не будет. Вообще, огромное количество домов на частных участках формально подпадает под “самострой”. На практике контролирующие органы не спешат массово их сносить или штрафовать. Но планомерно — через штрафы, напоминания и ограничения — государство будет вынуждать оформлять недвижимость официально. В худшем случае — вплоть до сноса по решению суда.

В итоге — дом не обязательно регистрировать. Но отрицательные моменты данного бездействия могут привести к непредсказуемым последствиям. Так что в плане постановки на учет строений, затягивать не стоит-выйдет дороже.

Дом зарегистрирован, но не привязан к участку

Это достаточно распространенная ситуация. До начала 2017 года «дачная амнистия» была в самом разгаре. Дом можно было зарегистрировать практически где угодно и какой угодно. Старые дома ставились на учет по данным БТИ как «ранее учтенные», новые просто по декларации без всяких замеров и проверок- просто по данным заявителя. Все эти строения теперь имеют кадастровый номер, но не имеют данных об их местоположении. Ориентиром остается только адрес, который зачастую ограничивается только названием СНТ или деревни. То есть по кадастровым данным у постройки есть собственник, некие данные о площади и адресе. Но этой информации не достаточно для однозначного определения характеристик здания. Именно поэтому есть случаи, когда его местоположение и конфигурацию нужно уточнить посредством подготовки технического плана.

1. Банк не даст ипотеку или кредит под залог, пока вы не докажете, что дом именно на вашем участке.
2. Нотариусы могут не зарегистрировать сделки с “непривязанной” недвижимостью — у них есть право отказать.
3. Если землю изымают для государственных нужд — в выкуп попадут только те объекты, которые числятся официально!
4. Для подключения газа одной регистрации мало — нужно уточнить и точное местоположение дома.
5. Если дом ваш, а земля — условно ничья, закон даёт вам право на приоритетный выкуп или даже бесплатный выдел участка. Для этого тоже сначала “привязывают” дом.

Как и в предыдущей главе итог такой- зарегистрированный дом не обязательно привязывать к участку. Но желательно, в силу вышеизложенных причин.

Сколько стоит оформить дом?

Оформление дома — процесс поэтапный, часть задач легко сделать самому, что-то придётся доверить специалистам. Вот примерные расходы:

1. Если решили идти не по «Дачной амнисти», то подача уведомления о начале строительства бесплатна. Вопросы иногда возникают при подготовке схематического изображения. В этом мы можем вам помочь. Подготовка схемы у нас стоит 3000 рублей.
2. Подготовка технического плана: