Как оформить дом в собственность

Как оформить дом в собственность

Опять и опять законотворцы удивляют нас плодотворностью своей работы. 2019 год не стал исключением. С 1 марта вступили в силу новые правила получения разрешения (Уведомления) на строительство и регистрацию  частного жилого или садового дома. Теперь по сути государство приравнивает капитальные строения на землях ИЖС, ЛПХ и садоводства. У садоводов прибавилось прав (на бумаге), но и обязаyностей стало на порядок больше. Теперь беспорядочное строительство на садовых участках будет контролироваться и пресекаться «свыше». К сожалению, информация об этих нововведениях в интернете или отсутствует, или запутана или доведена до Вас таким мудреным языком, что впору браться за словарь. Именно поэтому мы постарались обобщить, упростить и процедить через сито простых терминов все, что нужно знать об оформлении частного дома в собственность.

Основные понятия и изменения в законодательстве

С 1 марта 2019 года в полную силу вступили изменения в Гражданский кодекс (№339-ФЗ 03.08.2018) и Градостроительный кодекс (340-ФЗ от 03.08.2018 г) Российской Федерации. Коснулись инновации и основного закона Росреестра- №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” с поправками от того же 03.08.2018. Во все основополагающие в строительстве и регистрации недвижимости законные акты были внесены поправки, касающиеся новых правил оформления недвижимости (частных домов) и ответственности за незаконное строительство. Что касается необходимости регистрации недвижимости и наложения санкций за наличие на участке незарегистрированного объекта капитального строительства- об этом ниже. Сейчас же вкратце разберем, что изменилось в сфере оформления частных домов.

Самое кричащее изменение-
теперь не нужно получать Разрешение на строительство (ранее для ИЖС и ЛПХ). Достаточно просто уведомить власти о начале и конце строительства. Звучит весьма либерально и просто. На деле-нужно разбираться.

Следующее по важности изменение- дачникам (с 1 января 2019 года дачные товарищества упраздняются- остаются только СНТ и ОНТ) и садоводам теперь тоже придется подавать и получать уведомления (с 1 марта 2019 г.), так же как и счастливым обладателям земель ИЖС и ЛПХ. Казалось бы- если правила одинаковые, значит и права на дома тоже должны быть одинаковыми. В СМИ неоднократно говорилось, что после принятия поправок, садоводам можно будет регистрировать жилые дома и прописываться там. Да, можно! Но только если это установлено градостроительным регламентом для данного квартала. А такие регламенты для садоводческих образований практически не составлялись. Может быть что- нибудь изменят потом. А сейчас, если Вы подадите уведомление о начале строительства жилого дома в СНТ- Вы можете получить уведомление о несоответствии.

Далее о нововведениях- в садоводствах, ЛПХ и ИЖС определили основные характеристики домов. Если выходите за эти рамки- будьте добры получить «Решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства» в администрации или вообще- «Разрешение на строительство». Основные параметры:

  • строить можно садовый дом или объект ИЖС. Садовый дом для сезонного проживания, ИЖС- для круглогодичного.
  • высота дома не более 20 метров
  • количество этажей- не более 3 надземных и 1 подземный
  • ну и многоквартирный дом строить нельзя. Только блочной застройки с учетом нахождения определенного блока дома на своем земельном участке. Обмануть сотрудников Росреестра при оформлении многоквартирника будет непросто. При регистрации в техническом плане будет присутствовать поэтажный план. На нем не составит труда выявить данное нарушение. Если даже у регистратора появится просто подозрение- будет создана выездная комиссия и правду будет не утаить. Почему следят?- все просто! Многоквартирники строят застройщики на не предназначенных для этого земельных участках для продажи. При этом не соблюдаются определенные градостроительные нормы и не платятся налоги в казну. А этого допускать никак нельзя!- считает государство.
  • хочется еще напомнить, что кроме основных параметров, указанных выше есть еще и региональные градостроительные регламенты по максимальной плотности застройки, отступам от границ участка и так далее. С ними можно ознакомиться на порталах администраций районов. Другой вариант- подать уведомление о начале строительства и посмотреть, что напишут в ответ.

Еще важный момент (более подробно в следующей главе)-подавать документы на регистрацию домов теперь будет не собственник, а администрация района (в МО) или Комитет государственного строительного надзора города Москвы (соответственно, в Москве). Естественно, все документы собирает собственник, но подает их в Росреестр теперь через посредника.

План действий-как должно быть

С основными новостями ознакомились- теперь поговорим о главном вопросе. С чего начать и когда же это все закончится. Не забываем, что речь идет исключительно об оформлении частных домов. Склады, таунхаусы, гаражи и иные здания имеют другой алгоритм обмеров и регистрации.

Речь пойдет об этапах с самого начала строительства для ИЖС и СНТ:

  • Сначала нужно зарегистрировать земельный участок. Новострой на частном земельном участке будет принадлежать собственнику этого земельного участка. Сначала уточните границы, потом начинайте строительство.
  • Далее определяетесь с проектом дома и его местоположением на земельном участке.
  • Это необходимо для правильного заполнения уведомления о начале строительства. Это следующий шаг. Готовый документ нужно отнести в МФЦ или напрямую в Администрацию. Можно и через Госуслуги.
  • Как закончили строительство и готовы регистрировать дом- заполняете уведомление об окончании строительства (практически то же, что и в предыдущем пункте) и вызываете кадастрового инженера для подготовки технического плана.
  • Потом технический план и заполненное уведомление подаете в МФЦ. После проверки всех параметров дома в администрации, эти документы поступают в Росреестр, где и происходит сакральная процедура регистрации дома.
  • По истечении положенного времени в МФЦ можно будет забрать выписку из ЕГРН на здание. Напомним, что свидетельства уже канули в лету и их больше не выдают.

Получили выписку- дальше можно не думать об этом. Пока не придумают еще что-нибудь.

Илья Чернышев
Илья Чернышев
Спросить, если собственный план неясен

Если дом уже построен

Зачастую собственники земельных участков не задумываются о получении разрешительных документов на строительство. Логика проста- мой участок, что хочу, то и строю. А действующее законодательство твердит- «узаконь строительство, или накажу». Как часто бывает- пока гром не грянет- крестьянин не перекрестится. С каждым годом законодательно «закручивают винты» в сфере регистрации недвижимости. Что же делать, если дом уже построен, а никакой разрешительной документации Вы на него еще не получали- такое строительство носит характерное название «самострой» и теперь преследуется по закону. Сейчас мы говорим именно о жилых частных домах. Без подачи уведомления они выпадают из правового поля. Но до 1 марта 2021 года есть амнистия! Пока она работает — можно подать уведомление о начале и конце строительства на построенный дом. Потом будет так:

Оформить дом

Если подать уведомление о планируемом строительстве после начала строительства, Администрация с большой долей вероятности откажется признавать объект соответствующим параметрам строительства. Уведомление выдается до начала строительства. Если представители Администрации установят факт наличия строения- с получением разрешения могут быть проблемы. Проверить они это могут двумя способами- непосредственно приехать на место, или свериться с актуальными аэрофотоснимками. Получается, что уведомление о начале строительства после начала строительства одобрят только если:

  • администрация не будет проверять наличие строения или попросту «закроет глаза» на этот факт
  • застройщик как-то «заинтересует» администрацию
  • по решению суда после отказа администрации в выдаче положительного решения

Существует еще один вариант- не регистрировать право на дом. То есть не подавать и не получать эту кучу уведомлений и не ставить на кадастровый учет. Тем более, что на оформленную недвижимость будет приходить налог. Разберемся ниже.

Нужно ли вообще регистрировать дом?

В нашем законодательстве есть весьма странный нюанс- нигде нет такого понятия, как обязательная регистрация права на частные дома. То есть можно недвижимость на собственном земельном участке не регистрировать. Но в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 222) появилось определение самовольной постройки, а в Градостроительном-«страшилки» о том, что могут сделать с этой незаконной недвижимостью (наложить штраф или снести). Определение звучит так- это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Очень важно вчитаться в это определение и понять, а когда же постройка становится самостроем.

  1. не отведенным для этих целей. Построили дом на землях огородничества- самострой; построили многоквартирник на ИЖС- самострой, магазин в садоводстве- тоже самострой, ну и так далее. Если же Ваша постройка соответствует параметрам, перечисленным в первой главе- пока можно не беспокоиться.
  2. либо без получения на это необходимых разрешений. А вот тут уже есть повод задуматься. Ведь с момента вступления новых законов в силу (это уже произошло), необходимо уведомить соответствующий госорган хотя бы о планируемом строительстве. А если дом уже строится, или построен давно? Просто его не торопятся оформлять, так как это по нашим законам пока не обязательно. В этом случае дом опять попадает в разряд самостроя.
  3. либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Тут все достаточно понятно- если постройка вышла за рамки Градостроительного кодекса (напомним, что теперь он действует и в СНТ)- ваш домик опять грозится стать самостроем.

Надеемся, теперь понятно, что такое самовольная постройка.

Чем еще рискует собственник, не оформивший дом по закону-

а) Сделки с незарегистрированным имуществом невозможны. Ни продать ни завещать строения без регистрации, как отдельный объект недвижимости, не получится. Особенно болезненно это отразится на будущих собственниках, если их несколько. Доли в доме и фактические помещения выделить не получится. Новые собственники самостоятельно будут этим заниматься.

б) Подключится к централизованным газовым сетям будет невозможно. Хотите газ- ставьте дом на учет. Пока что это не касается электричества, воопровода и т.д.

в) Ставка налогообложения на земельный участок вырастет в несколько раз. Не пугайтесь сразу- это касается только земель ИЖС, если в течение 10 лет после образования земельного участка не будет зарегистрирован жилой дом.

Главным условием возведения всех построек и сооружений на землях ЛПХ, ИЖС и СНТ является то, что они не предназначены для коммерческих целей. Как только Вы захотите незаконно подзаработать на собственном участке, государство сразу узнает о ваших коварных коммерческих планах и примет карательные меры. Если к частному сектору пока относятся вполне лояльно- коммерсантам спуску не дадут.

Итак, что касается самостроя- добрая половина зданий на частных земельных участках обладает той или иной характеристикой самовольной постройки. Это очень много и контролирующие органы ни физически ни морально не готовы всерьез бороться с ними на уровне «сноса строений». Но все идет к тому, что планомерно штрафами, угрозами и невозможностью распоряжаться недвижимостью количество незарегистрированных домов будут сводить к минимуму. В крайнем случае может дойти и до сноса дома, но пока это может происходить только по решению суда.

В итоге- дом не обязательно регистрировать. Но отрицательные моменты данного бездействия могут привести к непредсказуемым последствиям. Так что в плане постановки на учет строений, затягивать не стоит-выйдет дороже.

Дом зарегистрирован, но не привязан к участку

Это достаточно распространенная ситуация. До начала 2017 года «дачная амнистия» была в самом разгаре. Дом можно было зарегистрировать практически где угодно и какой угодно. Старые дома ставились на учет по данным БТИ как «ранее учтенные», новые просто по декларации без всяких замеров и проверок- просто по данным заявителя. Все эти строения теперь имеют кадастровый номер, но не имеют данных об их местоположении. Ориентиром остается только адрес, который зачастую ограничивается только названием СНТ или деревни. То есть по кадастровым данным у постройки есть собственник, некие данные о площади и адресе. Но этой информации не достаточно для однозначного определения характеристик здания. Именно поэтому есть случаи, когда его местоположение и конфигурацию нужно уточнить посредством подготовки технического плана.

  1. При залоге недвижимости банку нужны гарантии, что Ваш дом находится на Вашем же участке. Практически всегда одним из требований является уточнение границ здания.
  2. По той же причине большинство нотариусов не регистрируют сделки. Это не совсем законно, но они имеют на это право- существует риск заверить незаконную сделку.
  3. Если ваша земля попадает под изъятие под различные федеральные программы. Размер выкупа складывается только из стоимости зарегистрированной недвижимости. В этом случае желательно поставить на учет все, что только позволено законом.
  4. Для подключения газа не достаточно факта регистрации здания- нужно уточнить и его местоположение.
  5. Если у Вас есть права на дом, но нет прав на участок. Согласно действующему законодательству владелец недвижимости имеет приоритетное право на аренду/выкуп/выделение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. Но сначала нужно «застолбить» место на этом земельном участке с определением границ здания.

Как и в предыдущей главе итог такой- зарегистрированный дом не обязательно привязывать к участку. Но желательно, в силу вышеизложенных причин.

Сколько стоит оформить дом?

Как говорилось во второй главе- оформление дома это многоступенчатая задача, которая включает в себя как обязательные пункты, так и те, которые можно опустить. Многое при оформлении можно сделать самостоятельно, остальное-только привлекая специалистов. Распишем по стоимость по этапам:

  1. Подача уведомления о начале строительства- 2000 р. полностью, 1500 р.- только графическая часть.
  2. Подача уведомления об окончании строительства- 2000 р. полностью, 1500р.- только графическая часть.
  3. Подготовка технического плана на здание- Жилой дом до 200 кв.м- от 14000р. На хозпостройки- от 6000р.
  4. Полностью заняться оформлением дома- от 30000р.
Основных совета по поводу оформления дома можно дать два:
  • лучше заниматься этим самостоятельно (оставить специалистам только подготовку технического плана) — потому что, если есть время, вы сильно сэкономите.
  • сначала нужно позвонить и обговорить стоимость и другие вопросы с кадастровым инженером — потому что как бы ни хорошо и грамотно написана статья, как бы Вы ни старались вобрать в себя информацию со всех сайтов на нужную Вам тему, нет ничего лучше, чем предметный разговор с грамотным специалистом.

Цены на услуги

Можно просто написать

Наши соцсети:

Телефон: 8 (903) 253-35-84, Илья

Отправляя, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности сайта и ждете конструктивный и грамотный ответ.

ООО «Землемер»Лого Для Вас!

Звездный авторитет:
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
ООО "Землемер"