Как оформить дом в собственность

Опять и опять законотворцы удивляют нас плодотворностью своей работы. 2019 год не стал исключением. С 1 марта вступили в силу новые правила получения разрешения (Уведомления) на строительство и регистрацию  частного жилого или садового дома. Теперь по сути государство приравнивает капитальные строения на землях ИЖС, ЛПХ и садоводства. У садоводов прибавилось прав, но и обязанностей стало на порядок больше. Теперь беспорядочное строительство на садовых участках будет контролироваться и пресекаться «свыше». А с 19 декабря 2020 года еще и амнистию продлили. К сожалению, информация об этих нововведениях в интернете или отсутствует, или запутана или доведена до Вас таким мудреным языком, что впору браться за словарь. Именно поэтому мы постарались обобщить, упростить и процедить через сито простых терминов все, что нужно знать об оформлении частного дома в собственность.

Основные понятия и изменения в законодательстве

С 1 марта 2019 года в полную силу вступили изменения в Гражданский кодекс (№339-ФЗ 03.08.2018) и Градостроительный кодекс (340-ФЗ от 03.08.2018 г) Российской Федерации. Коснулись инновации и основного закона Росреестра- №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” с поправками от того же 03.08.2018. Во все основополагающие в строительстве и регистрации недвижимости законные акты были внесены поправки, касающиеся новых правил оформления недвижимости (частных домов) и ответственности за незаконное строительство. Что касается необходимости регистрации недвижимости и наложения санкций за наличие на участке незарегистрированного объекта капитального строительства- об этом ниже. Сейчас же вкратце разберем, что изменилось в сфере оформления частных домов.

Самое кричащее изменение-
теперь не нужно получать Разрешение на строительство (ранее для ИЖС и ЛПХ). До начала 2021 года достаточно было просто уведомить власти о начале и конце строительства. А теперь до 2026 года для земель садоводства ИЖС и ЛПХ вообще не нужны никакие уведомления.

Начала действовать новая редакция дачной амнистии. Она определяется законом №404-ФЗ от 8 декабря 2020 года. Новые дома зарегистрировать стало еще проще. Внесли редакции в Градостроительный Кодекс — в садоводствах, ЛПХ и ИЖС определили основные характеристики домов. Если до дачной амнистии эти параметры проверяли местные Архитектурные отделы, рассматривая уведомления о начале строительства, то теперь за этим следят регистраторы Росреестра при подаче технического плана здания. Вот эти характеристики:

  • строить можно садовый дом или объект ИЖС. Садовый дом — для сезонного проживания, ИЖС — для круглогодичного. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» приравняли к одному — ИЖС.
  • высота дома не более 20 метров
  • количество этажей- не более 3 надземных и 1 подземный
  • ну и многоквартирный дом строить нельзя. Только блочной застройки с учетом нахождения определенного блока дома на своем земельном участке. Обмануть сотрудников Росреестра при оформлении многоквартирника будет непросто. При регистрации в техническом плане будет присутствовать поэтажный план. На нем не составит труда выявить данное нарушение. Если даже у регистратора появится просто подозрение- будет создана выездная комиссия и правду будет не утаить. Почему следят?- все просто! Многоквартирники строят застройщики на не предназначенных для этого земельных участках для продажи. То есть не для себя, а для извлечения выгоды. Нельзя же допустить упрощенный порядок регистрации для таких «бизнесменов»,- считает государство.
  • хочется еще напомнить, что кроме основных параметров, указанных выше есть еще и региональные градостроительные регламенты по максимальной плотности застройки, отступам от границ участка (не менее 3 м) и так далее. С ними можно ознакомиться на порталах администраций районов. Другой вариант- подать уведомление о начале строительства и посмотреть, что напишут в ответ. Подавать уведомление не запрещено, и даже рекомендуется законом. Но, еще раз подчеркнем, не обязательно.

Еще важный момент — при реконструкции крайне желательно все же пойти по пути подачи уведомления.

В этом случае подавать документы на регистрацию домов теперь будет не собственник, а администрация района (в МО) или Комитет государственного строительного надзора города Москвы (соответственно, в Москве). Естественно, все документы собирает собственник, но подает их в Росреестр через посредника.

План действий-как должно быть

С основными новостями ознакомились- теперь поговорим о главном вопросе. С чего начать и когда же это все закончится. Не забываем, что речь идет исключительно об оформлении частных домов. Склады, таунхаусы, гаражи и иные здания имеют другой алгоритм обмеров и регистрации.

Речь пойдет об этапах с самого начала строительства:

  • Сперва нужно зарегистрировать земельный участок. Новострой на частном земельном участке будет принадлежать собственнику этого земельного участка. Сначала уточните границы, потом начинайте строительство.
  • Далее определяетесь с проектом дома и его местоположением на земельном участке.
  • Теперь встает выбор — оформлять по амнистии, или через уведомление. Почитайте про уведомления о начале строительства. В некоторых случаях оно или необходимо, или крайне желательно. Там же и о порядке действий. Здесь же расскажем, как можно поступить по амнистии.
  • Начинаете строительство и заканчиваете до 2026 года. Не забудьте о характеристиках дома из предыдущей главы. Далее вызываете кадастрового инженера (как не пожалеть о выборе) для подготовки технического плана.
  • Перед вызовом инженера желательно ознакомиться с тем, как считается площадь дома. Так вы сможете и проследить за его работой и позадавать назревшие вопросы. Ведь именно посчитанная инженером площадь войдет в налоговую платежку.
  • Потом технический план и заполненное уведомление подаете в МФЦ. Эти документы поступают в Росреестр, где и происходит сакральная процедура регистрации дома.
  • По истечении положенного времени в МФЦ можно будет забрать выписку из ЕГРН на здание. Напомним, что свидетельства уже канули в лету и их больше не выдают.

Получили выписку- дальше можно не думать об этом. Пока не придумают еще что-нибудь.

Илья Чернышев
Илья Чернышев
Спросить, если собственный план неясен

Если дом уже построен

Зачастую собственники земельных участков не задумываются о регистрации уже построенной недвижимости. Логика проста- мой участок, что хочу, то и строю. А действующее законодательство твердит- «узаконь дом, или накажу». Как часто бывает- пока гром не грянет- крестьянин не перекрестится. С каждым годом законодательно «закручивают винты» в сфере необходимости регистрации недвижимости. В то же время эту процедуру упрощают — собираемость налогов нужно повышать.

Что же делать, если дом уже построен и никакой разрешительной документации Вы на него еще не получали. Такое здание носит характерное название «самострой» и теперь преследуется по закону. Сейчас мы говорим именно о жилых частных домах. Без подачи уведомления о начале строительства или успешной регистрации в Росреестре они выпадают из правового поля. Но до 2026 года есть амнистия! Что можно сделать?

Оформить дом

Важное дополнение, о котором многие просто не знают:

Вся статья написана именно о новой недвижимости. То есть о той, о которой в Росреесте ничего «не известно». Если ваш дом уже имеет кадастровый номер, но его границы не установлены и не видны на публичной кадастровой карте, это не страшно. Никаких санкций и проблем с распоряжением недвижимости пока не предусмотрено. Подробнее об этом ниже.

Дом построен, что же сделать, чтобы спать спокойно?

Варианта три:

  1. Подать уведомление о начале строительства, получить положительное решение из администрации и забыть о регистрации лет на 10. Ведь Вы изъявили желание оформить дом- изъявили. А то, что еще не оформили — так можно сказать, что еще не достроили! Доказать обратное будет очень сложно, да и заниматься этим никто не будет.
  2. Все таки оформить дом. Тем более, что достаточно просто подготовить технический план и все.
  3. Существует еще один вариант- не регистрировать право на дом. За технический план платить не нужно. Да и на оформленную недвижимость будет приходить налог. Разберемся ниже.

Нужно ли вообще регистрировать дом?

В нашем законодательстве есть весьма странный нюанс- нигде нет такого понятия, как обязательная регистрация права на частные дома. То есть можно недвижимость на собственном земельном участке не регистрировать. Но в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 222) появилось определение самовольной постройки, а в Градостроительном-«страшилки» о том, что могут сделать с этой незаконной недвижимостью (наложить штраф или снести). Определение звучит так- это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Очень важно вчитаться в это определение и понять, а когда же постройка становится самостроем.

  1. не отведенным для этих целей. Построили дом на землях огородничества- самострой; построили многоквартирник на ИЖС- самострой, магазин в садоводстве- тоже самострой, ну и так далее. Если же Ваша постройка соответствует параметрам, перечисленным в первой главе- пока можно не беспокоиться.
  2. либо без получения на это необходимых разрешений. А вот тут уже есть повод задуматься. Ведь с момента вступления новых законов в силу (это уже произошло), необходимо уведомить соответствующий госорган хотя бы о планируемом строительстве. А если дом уже строится, или построен давно? Просто его не торопятся оформлять, так как это по нашим законам пока не обязательно. Да и амнистия пока идет. Самострой откладывается пока что.
  3. либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Тут все достаточно понятно- если постройка вышла за рамки Градостроительного кодекса (напомним, что теперь он действует и в СНТ)- ваш домик опять грозится стать самостроем.

Надеемся, теперь понятно, что такое самовольная постройка.

Чем еще рискует собственник, не оформивший дом по закону-

а) Сделки с незарегистрированным имуществом невозможны. Ни продать ни завещать строения без регистрации, как отдельный объект недвижимости, не получится. Особенно болезненно это отразится на будущих собственниках, если их несколько. Доли в доме и фактические помещения выделить не получится. Новые собственники самостоятельно будут этим заниматься.

б) Подключится к централизованным газовым сетям будет невозможно. Хотите газ- ставьте дом на учет. Пока что это не касается электричества, воопровода.

в) Ставка налогообложения на земельный участок вырастет в несколько раз. Не пугайтесь сразу- это касается только земель ИЖС, если в течение 10 лет после образования земельного участка не будет зарегистрирован жилой дом. И то, это пока проект закона.

Главным условием возведения всех построек и сооружений на землях ЛПХ, ИЖС и СНТ является то, что они не предназначены для коммерческих целей. Как только Вы захотите незаконно подзаработать на собственном участке, государство сразу узнает о ваших коварных коммерческих планах и примет карательные меры. Если к частному сектору пока относятся вполне лояльно- коммерсантам спуску не дадут.

Итак, что касается самостроя- добрая половина зданий на частных земельных участках обладает той или иной характеристикой самовольной постройки. Это очень много и контролирующие органы ни физически ни морально не готовы всерьез бороться с ними на уровне «сноса строений». Но все идет к тому, что планомерно штрафами, угрозами и невозможностью распоряжаться недвижимостью количество незарегистрированных домов будут сводить к минимуму. В крайнем случае может дойти и до сноса дома, но пока это может происходить только по решению суда.

В итоге- дом не обязательно регистрировать. Но отрицательные моменты данного бездействия могут привести к непредсказуемым последствиям. Так что в плане постановки на учет строений, затягивать не стоит-выйдет дороже.

Будете ли регистрировать дом?
Да. Оформил, и живи спокойно!
66.67%
Подожду, когда официально обяжут.
0%
Как всегда, не хватает времени..
33.33%
Проголосовало: 3

Дом зарегистрирован, но не привязан к участку

Это достаточно распространенная ситуация. До начала 2017 года «дачная амнистия» была в самом разгаре. Дом можно было зарегистрировать практически где угодно и какой угодно. Старые дома ставились на учет по данным БТИ как «ранее учтенные», новые просто по декларации без всяких замеров и проверок- просто по данным заявителя. Все эти строения теперь имеют кадастровый номер, но не имеют данных об их местоположении. Ориентиром остается только адрес, который зачастую ограничивается только названием СНТ или деревни. То есть по кадастровым данным у постройки есть собственник, некие данные о площади и адресе. Но этой информации не достаточно для однозначного определения характеристик здания. Именно поэтому есть случаи, когда его местоположение и конфигурацию нужно уточнить посредством подготовки технического плана.

  1. При залоге недвижимости банку нужны гарантии, что Ваш дом находится на Вашем же участке. Практически всегда одним из требований является уточнение границ здания.
  2. По той же причине большинство нотариусов не регистрируют сделки. Это не совсем законно, но они имеют на это право- существует риск заверить незаконную сделку.
  3. Если ваша земля попадает под изъятие под различные федеральные программы. Размер выкупа складывается только из стоимости зарегистрированной недвижимости. В этом случае желательно поставить на учет все, что только позволено законом. Бани, гаражи, сараи и т.д. Другой вопрос, что об этой программе нужно знать заранее. Когда она уже в действии добиться регистрации недвижимости будет непросто — государственный регистратор будет всячески этому противиться путем приостановок.
  4. Для подключения газа не достаточно факта регистрации здания- нужно уточнить и его местоположение.
  5. Если у Вас есть права на дом, но нет прав на участок. Согласно действующему законодательству, владелец недвижимости имеет приоритетное право на аренду/выкуп/выделение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. Но сначала нужно «застолбить» место на этом земельном участке с определением границ здания.

Как и в предыдущей главе итог такой- зарегистрированный дом не обязательно привязывать к участку. Но желательно, в силу вышеизложенных причин.

Сколько стоит оформить дом?

Как говорилось во второй главе- оформление дома это многоступенчатая задача, которая включает в себя как обязательные пункты, так и те, которые можно опустить. Многое при оформлении можно сделать самостоятельно, остальное-только привлекая специалистов. Распишем по стоимость по этапам:

  1. Подача уведомления о начале строительства- 2000 р. полностью, 1500 р.- только графическая часть (подготовка схемы).
  2. Подача уведомления об окончании строительства- 2000 р. полностью, 1500р.- только графическая часть.
  3. Подготовка технического плана на здание- Жилой дом до 200 кв.м- от 14000р. На хозпостройки- от 6000р.
  4. Полностью заняться оформлением дома- от 30000р.
Основных совета по поводу оформления дома можно дать два:
  • лучше заниматься этим самостоятельно (оставить специалистам только подготовку технического плана) — потому что, если есть время, вы сильно сэкономите.
  • сначала нужно позвонить и обговорить стоимость и другие вопросы с кадастровым инженером — потому что как бы ни хорошо и грамотно написана статья, как бы Вы ни старались вобрать в себя информацию со всех сайтов на нужную Вам тему, нет ничего лучше, чем предметный разговор с грамотным специалистом.

Цены на услуги

Можно просто написать

Наши соцсети:

Телефон: 8 (903) 253-35-84, Илья

Отправляя, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности сайта и ждете конструктивный и грамотный ответ.

ООО «Землемер»Лого Для Вас!

Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Илья Чернышев
Оцените автора
( 2 оценки, среднее 3 из 5 )
ООО "Землемер"