Заключение кадастрового инженера

В этой статье поговорим о заключении кадастрового инженера. В основном, это понятие используется в быту при подготовке межевых и технических планов. Заключение инженера — их составная часть. Также немного затронем заключения, как отдельные документы, использующиеся в судебной практике, при решении конфликтов, связанных с границами земельных участков или площадью помещений.

Что же такое «заключение кадастрового инженера»?

По сути заключение- это мнение эксперта в кадастровой деятельности, призванное разъяснить непонятные или спорные моменты для заказчика, суда или кадастровой палаты. Изначально оно появилось как раздел текстовой части в Межевом плане (в марте 2008 года). Тогда это было просто разъяснение и обоснование геодезических измерений и прохождения границ земельных участков. С 2012 года заключения уже сопутствуют техническим планам по схожим причинам- для описания в понятной письменной форме тех действий, которые производятся для постановки на учет зданий, помещений и сооружений.

С развитием института кадастровых инженеров  появилась необходимость в заключениях и в отдельных формах, не в составе межевого или технического плана. Их можно даже назвать не заключениями, а экспертизой. Изменение названия не меняет сути.

Какие бывают заключения кадастрового инженера?

Любая работа кадастрового инженера так или иначе заканчивается письменным заключением. Можно сказать, что это венец творения для каждого объекта. Итак, перечислим основные разновидности:

1. Заключение кадастрового инженера включается в состав межевого и техплана. То есть это просто их составная часть. Об этом в статье ниже.
2. Судебное заключение называется чаще судебной экспертизой. Все, что находится в юрисдикции кадастрового инженера, может быть им исследовано. Экспертизы в основном касаются землеустроительной части или связаны с определением площадей в объектах капитального строительства.Экспертиза подготавливается в печатном виде с отчетом и графическим приложением. В графической части отображаются все спорные моменты с условными знаками и пояснениями. Соответственно, используя материалы экспертизы и заключение кадастрового инженера, суд принимает решение. Кадастровый инженер несет уголовную ответственность за предоставление ложных или неверных сведений. Да и сама экспертиза достаточно объемна, поэтому и стоимость подготовки документа в весьма высока.
3. Достаточно часто споры между соседями можно решить без суда и связанных с этим мероприятием издержек. Достаточно вызвать кадастрового инженера для проведения замеров и получить заключение. По другому это называется землеустроительной экспертизой. Конечно, желательно присутствие всех заинтересованных сторон непосредственно во время полевых измерений. Можно будет задать все интересующие вопросы и удостовериться в компетентности инженера. Нередко заказу заключения предшествует вынос границ в натуру. Именно после этой процедуры часто наглядно видны несоответствия фактических границ кадастровым данным. Если возникшие противоречия не получается решить на месте- заказывается экспертиза. В дальнейшем ее можно использовать в суде. Оно будет основанием для Вашего заявления.
4. Заключение/экспертиза о параметрах ОКСа. Речь идет о том, что когда Вы хотите купить или арендовать здание, помещение (квартиру, комнату, стоянку автотранспорта, наконец), продавец предъявляет документы на него. Это может быть выписка из ЕГРН, проект, акт ввода в эксплуатацию или даже просто исполнительный чертеж. Соответственно, там указывается площадь и конфигурация. Очень часто данные этих документов не совпадают с фактическим положением дел. Все это приводит к тому, что покупатель/арендатор зачастую платит за заявленную площадь, а не за фактическую. С учетом цен на недвижимость, даже 1 неучтенный квадратный метр помещения влетит покупателю «в копеечку». Заключение кадастрового инженера о фактической площади объекта капитального строительства поможет отстоять реальную стоимость недвижимости.

Но вернемся к заключениям в межевом и техническом плане.

Заключение в техническом плане

Как уже говорилось — заключение в техническом плане включается в текстовую часть документа. Есть случаи, когда это обязательно. В остальных закон оставляет право кадастровому инженеру решать о необходимости его составления. Но существует такая тенденция, что орган кадастрового учета, принимающий технический план, часто указывает на то, что заключение не заполнено или заполнено не полностью. Это часто является причиной приостановки кадастрового учета. Поэтому, несмотря на то, что для большинства случаев в Законе нет прямого указания на необходимость заполнения графы «Заключение кадастрового инженера», специалистам приходится там описывать каждый свой шаг, лишь бы не впасть в немилость Кадастровой палаты. Зато в Законе сказано, что заключение должно быть написано «в виде связного текста». Конечно.. иначе бы все инженеры калякали бессвязную белиберду. А тут говорят- надо писать связно.. В любом случае, заглянуть Заказчику работ в раздел «заключение кадастрового инженера» будет не лишним. Ну довольно лирики — опишем, что в заключении требуют указывать.

Требования к подготовке регулируются Приказом Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953, пункт 50..  В Заключении КИ должно указываться:

• всегда указываются измерения и расчеты площадей помещений и ошибка их определения
• если адрес здания и участка, на котором он расположен имеют разные адреса, указываются оба адреса
• если сооружение являет собой совокупность обособленных контуров, указывается их количество
• если подготавливается технический план линейного сооружения нужно указать сведения о количестве условных частей линейного сооружения, номерах кадастровых округов, в которых они расположены
• если существуют несоответствия кадастровых данных и фактических замеров помещения/здания (кадастровая ошибка), указываются расчеты, обоснование измерений и варианты устранения ошибки. Вообще любые спорные моменты при подготовке технического плана должны быть объяснены
• ну и последнее — если что-то, ну хоть что-то в техническом плане является не очевидным, это нужно описать, обсчитать и доказать, что так и должно быть.

Заключение в межевом плане

В межевом плане вид объекта один — это земельный участок. Как и в случае с техническим планом заключение обязательно составлять не всегда, но желательно, чтобы не «влепили» приостановку с формулировкой: «нет обоснования прохождения границ» или «нет объяснения конфигурации» и т.д. Вообще подобная практика Кадастровой палаты наводит на мысль о том, что там совсем не хотят всех дружной гурьбой поставить на кадастровый учет. Напротив, желают, используя надуманные предлоги, заставить прочувствовать собственника и инженера, кто тут хозяин.

Требования к подготовке регулируются приказом Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 г. N 921 пункт 69. В Заключении КИ нужно указать:

• если ранее установленные границы (по кадастровым данным) не совпадают с фактическими, что мешает постановке на кадастр образуемого или уточняемого участка, указывается предложение кадастрового инженера для устранения несоответствия и соответствующие результаты измерений
• если в ходе кадастровых работ остались возражения по местоположению границ земельного участка, они указываются в заключении
• при уточнении границ участка обязательно обосновать их местоположение

Вариантов обоснования несколько:

-использовать картографический материал масштаба 1:5000 и крупнее, для доказательства использования земли более 15 лет. Но где в широком доступе кадастровому инженеру найти эти данные в законе не уточняется. И какая будет точность определения границ с использованием такого мелкого масштаба? Ответ- неудовлетворительная.

-использовать генеральные планы поселений, СНТ и т.д. Опять же их не так просто достать. Если они и есть- то уже в весьма «потрепанном виде». Да и использовать такого рода материал, где написаны только размеры участков не представляется возможным. Это скорее ситуационный план товарищества без привязки к местности.

-написать, что кадастровый инженер отвечает за эту границу головой, то есть несет административную и уголовную ответственность. Сей довод редко принимают к сведению регистраторы Кадастровой палаты.

Все эти варианты возможны, но возникает вопрос- если границы участков согласованы актами согласования со смежными собственниками, какие еще можно привести более весомые доводы? Все это теряется в кулуарах органов кадастрового учета. Это все о том, что вольная трактовка Закона становится препоном для постановки земельного участка на кадастровый учет.

В итоге для межевого плана чем больше и подробнее описан процесс межевания в заключении, тем больше шансов поставить на кадастр земельный участок. В случае судебных разбирательств заключение может сыграть решающую роль.