Нужно ли разрешение на строительство частного дома
- Актуальный порядок для жилых и садовых домов
- Уведомления до и после строительства
- Регистрация дома по техническому плану
- Проверка ограничений земельного участка
Для индивидуального жилого или садового дома разрешение на строительство в прежнем виде больше не получают. С 4 августа 2018 года его заменил уведомительный порядок.
Но говорить, что документ просто «переименовали», неправильно. Закон установил другую процедуру: собственник сообщает о параметрах будущего дома, а уполномоченный орган проверяет, допускается ли такое строительство на конкретном участке.
Одновременно до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок регистрации по дачной амнистии . Поэтому перед строительством или регистрацией уже готового дома нужно выбрать подходящую процедуру, а не следовать одному совету для всех случаев.
Нужно ли разрешение на строительство частного дома
ИЖС и садовый дом
Разрешение обычно не требуется. Базовая процедура — уведомление о планируемом строительстве, предусмотренное статьёй 51.1 ГрК РФ .
Другие капитальные объекты
Для многоквартирных, коммерческих, производственных и иных объектов разрешение может быть обязательным. Уведомительный порядок для частного дома на них автоматически не распространяется.
Как действует уведомительный порядок
- Проверить участок. Право на землю, вид разрешённого использования, границы, градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования территории.
- Определить параметры дома. Местоположение, отступы, высоту, этажность и схематичное расположение дома на участке.
- Направить уведомление. Это можно сделать через уполномоченный орган, МФЦ или доступный региональный электронный сервис.
- Получить результат проверки. Обычно ответ направляется в течение семи рабочих дней. В предусмотренных законом случаях срок может отличаться.
- Построить дом в согласованных параметрах. Право на строительство сохраняется десять лет.
- Заказать технический план. Его подготавливает кадастровый инженер после обмеров дома.
- Направить уведомление об окончании. Обычно оно подаётся не позднее месяца после завершения строительства.
- Зарегистрировать дом. При положительном результате администрация направляет документы в Росреестр. Если она этого не сделает, собственник вправе обратиться за регистрацией самостоятельно.
Подробная инструкция размещена в материале об уведомлении о строительстве и реконструкции дома .
Что изменилось после 4 августа 2018 года
| Этап | Старое разрешение | Современный уведомительный порядок |
|---|---|---|
| Документ до стройки | Заявление о выдаче разрешения на строительство. | Уведомление о планируемом строительстве. |
| ГПЗУ и СПОЗУ | Использовались при подготовке комплекта для получения разрешения. | Не входят в универсальный обязательный комплект. Бесплатный ГПЗУ помогает увидеть место допустимого размещения дома и ограничения, поэтому для подстраховки его желательно получить. |
| Топографическая съёмка | Часто требовалась для проектирования и подготовки схемы. | Не обязательна для каждого уведомления, но может понадобиться для посадки дома, проектирования и коммуникаций. |
| После стройки | Технический план и регистрация по действовавшей процедуре. | Технический план, уведомление об окончании и подача документов в Росреестр. |
Когда можно использовать дачную амнистию
До 1 марта 2031 года законом сохранена возможность кадастрового учёта и регистрации жилых и садовых домов, а также соответствующих хозяйственных построек в упрощённом порядке.
Как правило, для этого кадастровый инженер подготавливает технический план здания на основании выполненных измерений и декларации об объекте недвижимости .
При подаче дома на государственный кадастровый учёт и регистрацию права государственный регистратор Росреестра проверит представленные документы, право на земельный участок, его вид разрешённого использования, наличие сведений о границах, характеристики и местоположение объекта, применимые ПЗЗ, а также действующие ограничения территории.
Для нового строительства безопаснее заранее проверить участок и использовать уведомительный порядок. Дачная амнистия — не разрешение нарушать градостроительные и территориальные ограничения.
Иными словами, если на участке действуют ограничения, для предварительной проверки возможности строительства целесообразно направить уведомление. Например, участок может попадать в зону подтопления, охранную зону линии электропередачи или другую территорию с особым режимом использования.
Если подобных препятствий нет, земельный участок допускает размещение жилого или садового дома, а его характеристики соответствуют ПЗЗ, можно соблюдать необходимые отступы, предельную этажность и высоту здания и затем рассматривать регистрацию по дачной амнистии. Однако окончательная возможность применения упрощённого порядка определяется по документам конкретного участка и параметрам построенного объекта.
Амнистия не делает допустимым любое здание
«Я богатый — что хочу, то и ворочу на своём участке».
Упрощённая регистрация сокращает объём административных процедур, но не превращает объект с любыми характеристиками в законный индивидуальный жилой или садовый дом.
Объект ИЖС должен быть отдельно стоящим зданием высотой не более двадцати метров и иметь не более трёх надземных этажей. Он не должен предназначаться для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Кроме параметров самого здания учитываются назначение земли, ограничения территории и права других лиц. Конструкция дома не должна вторгаться на соседний участок или создавать нарушение, которое невозможно устранить одной регистрационной записью в ЕГРН.
Что делать с разрешением, выданным до реформы
Разрешение, полученное до 4 августа 2018 года, не прекратило действие только из-за изменения закона. Его можно использовать в пределах срока и с учётом переходных положений.
Если строительство велось на основании такого разрешения, заново направлять уведомление о планируемом строительстве обычно не требуется. Перед регистрацией нужно проверить срок, фактические параметры дома и документы, которые должны быть включены в технический план.
Почему одного уведомления может быть недостаточно
Участок может находиться в зоне подтопления, водоохранной, санитарно-защитной, охранной или приаэродромной зоне, на территории с особыми требованиями к культурному наследию либо в пределах другой ЗОУИТ.
Ограничения зависят от конкретной зоны. Они могут устанавливать отступы и предельную высоту, требовать дополнительной проверки либо запрещать жилое строительство.
Получить сведения можно из выписки ЕГРН, бесплатного ГПЗУ, правил землепользования и застройки и официальных реестров. Общие положения о ЗОУИТ закреплены в Земельном кодексе РФ .
Что проверить собственнику
Контрольный список
- зарегистрировано ли право на участок;
- определены ли его границы в ЕГРН;
- допускает ли вид использования жилой или садовый дом;
- не пересекается ли участок с ЗОУИТ;
- соблюдаются ли отступы и предельные параметры.
Для регистрации построенного дома понадобится технический план. После внесения сведений в ЕГРН собственник получает выписку из ЕГРН .
Нужно ли получать разрешение на строительство дома ИЖС?
В общем случае нет. Для объектов ИЖС и садовых домов разрешение заменено уведомительным порядком.
Обязательно ли направлять уведомление?
Уведомительный порядок позволяет заранее проверить параметры планируемого дома. Жилые и садовые дома, а также хозяйственные постройки можно зарегистрировать по дачной амнистии при соблюдении применимых ПЗЗ, вида разрешенного использования участка и территориальных ограничений.
Сколько рассматривают уведомление?
Обычно семь рабочих дней. В отдельных предусмотренных законом случаях срок может быть больше.
Нужен ли технический план?
Да. Для кадастрового учета построенного дома технический план подготавливает кадастровый инженер.
Нужно ли получать ГПЗУ?
ГПЗУ не является универсальным обязательным приложением к уведомлению. Он предоставляется бесплатно и помогает проверить допустимое место размещения дома и ограничения участка, поэтому для подстраховки его желательно получить.
Что делать со старым разрешением?
Разрешение, выданное до 4 августа 2018 года, не отменяется автоматически. Нужно проверить срок его действия и переходные положения.
Не знаете, как оформить строительство?
Проверим документы на участок и подскажем, подходит ли уведомительный или упрощённый порядок.
Посмотреть квалификацию