В этой статье мы подробно рассмотрим процесс оформления сноса частного дома, расположенного на землях садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Большинство собственников подобных участков даже не подозревают, что теперь просто так снести старый зарегистрированный дом не получится: законодательство требует уведомлять о таких действиях администрацию района или города. Разберёмся, что именно изменилось и как теперь правильно действовать.
Зачем регистрировать снос дома?
Тут все просто — если дома фактически нет, а он числится в Росреестре, то на него приходит налог. Платить за то, чего нет, не очень интересное занятие. Еще важно, что на вышеперечисленных разрешенных использованиях земли НЕЛЬЗЯ регистрировать более 1 жилого дома. Что делать, если нужно регистрировать второй дом?
Выходы есть:
- разделить участок и поставить по дому на каждом, если раздел вообще возможен.
- оформить второй дом, как баню или что то похожее. То есть подготовить технический план на нежилое здание.
- ну или снести старый и дом и зарегистрировать новый
С чего начать?
С 3 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 340-ФЗ, который внёс обновления в Градостроительный кодекс (статья 55.31 пункт 9) относительно порядка сноса объектов капитального строительства (ОКС). По новым правилам, если вы решили снести свой дом или другую капитальную постройку на собственном участке, теперь сначала нужно уведомить местную администрацию. Уведомление о планируемом сносе подаётся не позднее, чем за 7 дней до начала работ. Ну это по закону) На практике часто подают на снос уже давно уничтоженной недвижимости.
Многие старые дома продолжают числиться в кадастре, так как собственники забывают снимать их с регистрационного учета. Если объект был снесён до 4 августа 2018 года (до вступления ФЗ № 340), уведомления подавать не требуется: это подтверждено порядком оформления акта обследования (приказ Минэкономразвития № 861). Но на практике нужны документальные доказательства, что снос действительно был до этой даты. Поэтому почти всегда потребуется уведомление о начале и окончании сноса. Именно с начала сноса и нужно начать. Заполнить и подать уведомление не сложно. Москвичи подают на Московском портале. Остальные на Госуслугах. Все делается электронно — и никакие бланки физически заполнять, как раньше, не нужно.
Для справки — уведомления о сносе по Закону нужны на любой КАПИТАЛЬНЫЙ объект. Не важно — гараж это, сарай или садовый дом. Даже если здание уничтожено, пока его не снимете с учета, будете получать на него налог. Если налог на него не приходит, то в принципе можно его с учета и не снимать. Но оно так и будет «болтаться» океане данных в Росреестре, пока не всплывет в самый ненужный для Вас момент.
А если не сносить, а реконструировать
По закону, если вы собираетесь реконструировать дом (оставить часть конструкции, обновить планировку), уведомлять о сносе не нужно. Причём до 1 марта 2031 года амнистия распространяется и на уведомления о реконструкции. То есть можно его не подавать уведомление и отделаться только техпланом.
Но если фактически старое строение разобрано полностью, а на его месте вы возводите новое — выдавать это за реконструкцию опасно. Росреестр фиксирует все отличия между ранее учтённым и реальным зданием: местоположение, конфигурация, даже старый фундамент редко используют повторно. В конце концов, если вы подадите документы на новое строение, пытаясь представить его реконструкцией, высок риск получить отказ. Попробовать можно, но лучше все-таки корректно снять старое строение с учета, а новый дом оформить уже как вновь созданный объект.
В итоге — если подадите на регистрацию новый дом, пытаясь выдать его за реконструированный (при условии, что он таковым не является), большая вероятность получения отказа. Это выльется в непредвиденные расходы, затраченное время и нервы. Оно того не стоит. Лучше все же снять с учета старый и потом подготовить технический план на новый.
Алгоритм действий при сносе дома
- Перед началом работ обязательно отправьте уведомление о планируемом сносе электронно через Госуслуги или Московский портал за 7 и более дней до самой разборки. Получите ответ администрации.
- После завершения демонтажа обращайтесь к нам, чтобы оформить акт обследования объекта недвижимости для снятия дома с кадастрового учета. Этот акт готовится электронно, и к нему прикладывают скан уведомления, а также решение собственника о сносе. Если дом разрушен случайно (пожар, наводнение и т.д.), вместо решения — заявление о гибели и справка из МЧС или других ведомств.
- Опять отправляете уведомление, но уже об окончании сноса, и в Приложение прикладываете акт обследования, подписанный кадастровым инженером.
- Приходит ответ из администрации об окончании сноса. Скидываете его кадастровому инженеру.
- Кадастровый инженер вставляет ответ администрации в акт обследования и передает уже полностью готовы акт Вам.
- Готовый акт с приложениями сдаётся в МФЦ (через CD-диск) или электронно. Результат — выписка из ЕГРН о снятии объекта с учета.
Звучит довольно запутанно, но на практике мы все покажем и проведем по этапам. Ничего сложного в этой процедуре нет.
Важно: если ваш дом погиб из-за чрезвычайного происшествия (пожар, наводнение и т.д.), вместо решения — заявление о гибели и справка из МЧС или других ведомств. Уведомления не нужны. Делается сразу акт обследования.
