Дачная амнистия — что это значит?

О феномене дачной амнистии уже ходит множество слухов — на телевидении, в печати и на просторах интернета. Постоянно обещают: «успейте уложиться в сроки!», а после — очередное продление ещё на пару лет, и до следующего витка интерес к теме временно затихает. Под этим понятием сегодня скрываются сразу несколько послаблений в земельном и имущественном законодательстве, причём у каждой — свои сроки действия.

Важно: наша статья по дачной амнистии регулярно обновляется, чтобы не вводить вас в заблуждение в связи с изменением законодательства.

Действуют три амнистии

Сейчас параллельно действует несколько разновидностей «амнистии», но в СМИ их часто объединяют под одним словом, отчего возникает путаница. Кто-то говорит об очередном продлении, а детали быстро забываются: что именно разрешили, до какой даты, кому можно. Законы в этой сфере непросты даже для профи. Чтобы навести порядок, мы собрали в материале все актуальные послабления, связанные с приватизацией частной земли и объектов на ней, дополнив их краткими пояснениями. По сути, действуют три основные амнистии, на которые и следует обращать внимание.

• Первая: амнистия по упрощённому оформлению жилых (ИЖС) и садовых домов — её нередко называют «амнистия на дом». Она распространяется на тех, кто строит или оформляет дома на собственных участках.
• Вторая: дачная амнистия по бесплатному предоставлению садовых участков. Еще ее называют «садовой» или «огородной«. Она для тех, кто еще не присвоил участку кадастровый номер. 
• Третья: амнистия по для тех, кто еще не сделал уточнение границ участка и может рассчитывать на увеличение площади на пресловутые 10% от данных в правоустанавливающих документах.

Дачная амнистия по упрощенному порядку оформления домов

С 2020 года действует принципиально новый порядок регистрации домов на землях ИЖС, ЛПХ, СНТ и дачной застройки (ФЗ № 404-ФЗ, поправки к № 218-ФЗ). Главная особенность:

• Для регистрации дома достаточно заказать у кадастрового инженера технический план и подать его через МФЦ или Госуслуги, не требуется разрешения на строительство или подача уведомления о начале/окончании строительства. Нужно понимать, что не все объекты можно так регистрировать. Например при ипотечном строительстве или использовании материнского капитала уведомление необходимо.
• При реконструкции дома амнистия тоже работает. То есть подаете технический план на измененное здание без подачи уведомлений.
• Упрощёнка действует для отдельных домов до 3 этажей, не выше 20 метров, с соблюдением минимальных отступов (не менее 3 метров от границ участка — ст. 51.1 ГрК РФ). Что касается расстояния до границ участка — тут не все так однозначно, как в законе прописано. Дело в том, что следить за соблюдением этого пункта должны местные власти посредством утверждения уведомления о начале строительства. А если по амнистии вы минуете этот этап, то и требования эти можно опустить. И регистратор Росреестра не вправе вам отказать в регистрации, так как на это у него нет полномочий. То есть на деле это ограничение не работает.

Порядок действий:

1. Получить технический план у кадастрового инженера.
2. Подать в МФЦ или электронно документы на государственную регистрацию.
3. Получить выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на дом.

Срок действия: По закону № 478-ФЗ, дачная амнистия на дома действует минимум до 1 марта 2031 года.

Дачная амнистия по бесплатному предоставлению садовых участков

Этот механизм регулируется ФЗ от 25.10.2001 № 137 (п. 2.7). Суть: любые члены СНТ, ДНТ и других некоммерческих объединений, созданных до 2019 года, имеют право оформить свой участок в собственность бесплатно — выкуп у муниципалитета не требуется. Это, по сути, завершающий этап приватизации садовых участков, которые ранее не попали в Росреестр. Важно помнить: на огородные участки это не распространяется — максимум, что можно, оформить аренду до 49 лет. Порядок действий:

1. Подготовить документы — членская книжка, выписка из архивов СНТ, подтверждение оплаты взносов.
2. С этими документами обратиться в МФЦ для получения кадастрового номера участка.
3. Обратиться к кадастровому инженеру для определения и уточнения границ.
4. Зарегистрировать участок в Росреестре, уплатив госпошлину за кадастровый учет и регистрацию права (2 разных пошлины)

Обратите внимание:

• Участок «переходит» в собственность только после полного оформления и внесения сведений о нём в ЕГРН.
• Амнистия НЕ распространяется на огородные участки — для них только аренда.
• Срок продления: до 1 марта 2031 года
• Если в товариществе есть давно заброшенные участки и на них нет данных в Росреестре (об этом можно узнать у председателя), то можно решением общего собрания передать или продать такой участок  любому члену товарищества. Причем не важно, как давно Вы там состоите. То есть общее собрание может исключить из членов старого собственника и включить в члены нового человека. Далее ему в пользование передается заброшенный участок. Новоиспеченный, в свою очередь, может потом оформить участок в собственность по амнистии. С требованиями к такого рода манипуляциям лучше ознакомиться непосредственно в вышеуказанном Законе №137.

Дачная амнистия по увеличению площади участков

Если у вашего участка уже проведено межевание, границы и координаты утверждены и внесены в ЕГРН, увеличить его площадь просто так нельзя. Любое «прирезание» земли будет считаться самовольным занятием, что грозит административными штрафами. Для добавления территории потребуется официальная процедура перераспределения и выкуп у муниципалитета.

Когда возможна бесплатная «дорезка»?

Исключение делается для участков, у которых есть правоустанавливающие документы, но нет кадастровых границ. Если межевание на таком участке ещё не проводилось, при уточнении границ через кадастрового инженера увеличение площади до 10% возможно. Такое расширение должно быть обосновано — должно быть какое-то графическое подтверждение увеличенных границ. Будь то старое БТИ на дом или топосъемка. Эти документы должны быть датированы не менее 15 лет назад. В противном случае регистратор Росреестра просто не пропустит межевой план на уточнение границ.

Почему вообще разрешают увеличение?

Ранее измерения проводились менее точно: применяли рулетки, теодолиты, и погрешности нередко доходили до 10%. Поэтому закон разрешил легализовать «излишки» при уточнении границ, если участок был передан в собственность до июля 2007 года (когда вступил в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок действий: 

1. Межевание: Кадастровый инженер готовит межевой план, определяет настоящую площадь участка.
2. Обоснование: Инженер составляет пояснение, почему появилась разница (старые замеры, длительное использование участка таких размеров, естественные границы и пр.) и прикладывает старые планы.
3. Согласование с соседями: Прилагается акт согласования новых границ для подтверждения отсутствия претензий и споров.
4. Подача документов в Росреестр: Все документы сдаются в Росреестр для регистрации новой площади.

После внесения изменений вы получаете новую выписку из ЕГРН с уточнённой площадью.

Всё, что превышает 10% или касается новых участков — оформляется только через покупку дополнительной земли у муниципалитета.

Важно: Даже если фактически участок больше, нельзя превышать разрешённые по закону размеры. Например, если ПЗЗ устанавливают максимум в 50 соток, сделать ваш участок больше уже не получится.