Разрешение на строительство частного дома: инструкция

Как получить разрешение на строительство дома?

Разрешение на строительство частного дома — это документ, в ряде случаев необходимый для возведения строений и сооружений. Впоследствии он может использоваться для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на построенную недвижимость. Регламентируется этот документ Градостроительным Кодексом Российской Федерации (далее Кодекс). Смотрите ст. 51 ГрК РФ на КонсультантПлюс. В первую очередь нужно понимать, а нужно ли разрешение вообще. Об этом в следующем параграфе. Потом уже следует разобраться с последовательностью действий для его получения. Это актуально для Москвы и Московской области.

1. Крайне рекомендуется не начинать строительство до получения разрешения. Как только Вы решили застроить свой земельный участок — нужно заказать топографическую съемку и получить топоплан масштаба 1:500.
2. Далее топоплан и правоустанавливающие документы на земельный участок подать в МФЦ для получения градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ).
3. После получения ГПЗУ следует подготовить схему планировочной организации земельного участка (далее СПОЗУ) самостоятельно или с помощью профессионалов.
4. С ГПЗУ, СПОЗУ и остальными документами, которые необходимо собрать (указаны в ГПЗУ), обратиться в МФЦ с заявлением.

Здесь все описано кратко и сжато. На все уточняющие вопросы «куда, зачем и нужно ли?», можно найти ответ в этой статье. Мы постарались вложить сюда все самые необходимые сведения о получении разрешения на строительство на 2018 год. Прочитайте, и Вы многое поймете.

Строительство без разрешения на строительство

Такое строительство носит характерное название «самострой» и часто преследуется по закону. Но есть большое НО. Не любой «самострой» является незаконным. Это зависит от типа постройки. Также от материалов, от участка и даже от даты постройки. Многие собственники земельных участков не понимают, нужно ли разрешение на строительство капитального объекта, бани или гаража. Приведем список строений и сооружений, на которых разрешение на строительство не требуется.

Главным условием возведения всех построек и сооружений является то, что они не предназначены для коммерческих целей. Как только Вы захотите подзаработать на собственном участке, государство сразу должно быть в курсе ваших коммерческих замыслов. Если строения будут использоваться в личных целях, то разрешение не понадобится для (ст. 51 ч.17 ГК):

• любых строений, будь то жилой дом или будка для собаки, если земельный участок имеет разрешенное использование для садоводства или дачного ведения хозяйства. То есть садоводы и дачники, у которых категория земель «сельскохозяйственного назначения» не обязаны получать разрешение. Категорию и разрешенное использование можно посмотреть в свидетельстве или выписке из ЕГРН на земельный участок. Но есть обратная сторона медали — оформить права на жилой дом не получится. Максимум — на жилую постройку. Прописаться там или перевести дом в категорию «жилой» можно только через жилинспекцию или суд.
• реконструкции зданий и сооружений, если не затрагиваются конструктивные элементы, влияющие на безопасность, и если границы реконструкции не выходят за рамки утвержденного местоположения.
• не капитальных объектов строительства. К ним относятся сараи, бани, гаражи, навесы, парники и теплицы и другие объекты бытового и вспомогательного назначения. Это относится к любым категориям земель.

Вопрос «нужно ли разрешение на строительство дома?» все же до конца не раскрыт. Если Ваша постройка удовлетворяет вышеописанным пунктам, то в 2018 году можно не беспокоиться. В остальных случаях разрешение становится необходимостью, даже если дом почти построен. Об этом следует узнать ниже.

Если дом построен без разрешения на строительство

Стоит сразу оговориться — разрешение нужно на вновь построенные здания. Если Вы уже успели поставить на кадастровый учет здание по «дачной амнистии», то внести изменения в сведения о нем, в том числе о границах, можно без разрешения на строительство.

Как уже говорилось выше, разрешение дачникам и садоводам не требуется. Зарегистрировать право на постройку можно в упрощенном порядке. Основание — декларация. Но это до момента, пока не разрешат на землях садоводства строить жилые дома. Об этом уже задумались в кулуарах власти. А вот владельцам земель под «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство» повезло меньше. С 04 июля 2016 года, после вступления в силу изменений в 221 ФЗ, строения на участках с таким использованием без разрешения не поставят на кадастровый учет. А значит, нельзя будет оформить право на дом. Ранее «дачная амнистия» и так не распространялась на «ИЖСников». Но кадастровая палата закрывала на это глаза и принимала декларации. Получение разрешения остается необходимым.

Если дом уже построен или еще строится, а разрешение не получено — это самострой. Те, кто хотел уложиться в сроки амнистии и не успел до 4 июля 2016 года, попали в сложную ситуацию. Государство не спешит помочь таким застройщикам. В 2018 году обещают изменения. Но верится в это с трудом.

Если подать заявление после начала работ, администрация, скорее всего, откажет. Разрешение выдается до начала строительства. Если установят факт наличия строения — проблемы неизбежны. Проверят выездом или по аэрофотоснимкам. Получить разрешение после начала работ можно только если:

• администрация не проверит наличие строения или «закроет глаза» на этот факт;
• застройщик убедит администрацию в необходимости разрешения;
• по решению суда после отказа в выдаче разрешения.

Есть еще вариант — не регистрировать право на дом. То есть не получать разрешение и не ставить дом на кадастровый учет. На оформленную недвижимость будет приходить налог. Но у незарегистрированного дома минусов больше. Сделки невозможны. Прописка невозможна. Подключение к коммуникациям также. Готовят законопроект о росте налога на незастроенные участки в 5 раз. Это касается ИЖС. Если через 10 лет после разрешения Вы не зарегистрировали дом — налог вырастет.

Муниципалитет зарабатывает на налогах с недвижимости. С середины 2017 года проходят проверки по участкам с «серой» застройкой. Собственнику приходит уведомление с предписанием: зарегистрировать строение. Иначе будет штраф. Тянуть не стоит — выйдет дороже. Для регистрации пригодится технический план дома и, при сносе старого объекта, акт обследования.

Документы для получения разрешения на строительство

Здесь опишем стандартный пакет документов. Он требуется в Московской и других областях европейской части России. Речь про индивидуальное строительство в 2018 году. В разных муниципалитетах возможны отклонения от списка. Это можно уточнить на месте. Список регулируется статьей 51 частью 9 Кодекса.

[stextbox id=»info»] Вообще, когда дело касается сбора документов для той или иной процедуры, настоятельно рекомендуем не руководствоваться данными из интернета и других удаленных источников, а обратиться непосредственно к исполнителям. Так Вы сэкономите время и, возможно, деньги.[/stextbox]

• первое и главное — правоустанавливающий документ на участок. Сейчас почти всегда требуют выписку из ЕГРН. По закону (статья 51 часть 9.2) этот документ должна запрашивать Администрация.
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) не старше 3 лет. Как его получить — ниже.
• схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Чуть ниже разберем и его.
• проект дома не обязателен. Но он повышает шансы на положительный ответ.
• в ГПЗУ могут указать обязательные согласования. Например, Росавиация, Роснедра, КГИОП и т. д. Без них разрешение не выдадут. Сроки тогда зависят от такого перечня.

Давайте разберемся с основными документами — ГПЗУ и СПОЗУ. Не пугайтесь, это несложно. Главное — понимать порядок.

Как получить градостроительный план земельного участка?

Согласно статье 45 Кодекса, получать его нужно там же, где и разрешение. Это местные органы регулирования или МФЦ. Что такое ГПЗУ? Вкратце — это план участка. В нем указано пятно застройки, обременения и ограничения. Также требования по согласованиям. Пятно застройки — это площадь участка с учетом отступов. Там можно строить дом. Для подготовки ГПЗУ нужны документы:

• заявление. Бланк выдадут на приеме или заполнят за Вас;
• паспорт;
• выписка из ЕГРН о земельном участке. Срок — не старше 3 месяцев. Проще заказать в МФЦ;
• если на участке уже есть строения, нужна выписка и на них;
• топографический план. Это основной картматериал для ГПЗУ.

Список документов на федеральном уровне не закреплен. Его может менять местная администрация. Например, выписку закажут сами. Иногда вместо топоплана принимают ситуационный план. Поэтому перечень лучше уточнить на месте.

Содержание и образец ГПЗУ приводить смысла нет. Документ промежуточный. Он нужен для разрешения на строительство. Подготавливают ГПЗУ бесплатно. Срок — до месяца. Топоплан или ситуационный план платные. Это не госуслуга. Их стоимость определяет рынок. Топооснова пригодится для подключения к коммуникациям. Например, вода, газ и т. д.

Где взять схему планировочной организации земельного участка?

Согласно статье 51 часть 9.3 Кодекса, СПОЗУ для земель ИЖС и ЛПХ обязательна. Готовить ее нужно после получения ГПЗУ. Разберемся, что это за схема.

СПОЗУ пришел на смену генеральному плану застройки. Это упрощенный вариант. Схема состоит из графической и текстовой частей. Содержание регламентирует постановление Правительства № 87 от 16.02.2008 г. Раздел 2. Там все доступно изложено. Суть схемы — расположение строений, их технико‑экономические показатели. Также благоустройство и зонирование участка.

СПОЗУ готовят на основании ГПЗУ и топосъемки. Она требовалась для ГПЗУ. Образец оформления законом не утвержден. Важно придерживаться перечня данных из постановления № 87. Не делайте лишний объем. Это только увеличит стоимость СПОЗУ.

Схему может подготовить любое лицо. Печати и лицензии не требуются. Можно сделать самим или через специалистов. Важно: собственник ставит подпись на СПОЗУ.

• самостоятельная подготовка возможна. Нужны ГПЗУ, топоплан и базовые навыки в графическом редакторе. Это сэкономит бюджет. Риск — отклонение схемы по формальным причинам.
• если обращаться к специалистам — два пути. «Местные» при МФЦ дороже, но обычно одобряют с первого раза. Независимые дешевле, но возможны доработки. Такое встречается часто.

В итоге — как готовить, решать ВАМ. С нашей стороны можем посоветовать обратиться в ООО «Землемер». Стоимость подготовки СПОЗУ около 5000 р; для консультации тел. 89032533584, Илья.

Кто выдает разрешение на строительство?

Не объединяйте понятия «кто выдает?» и «где получить?». Подать заявление на разрешение можно в МФЦ. Основание — статья 51 часть 6.1 Кодекса. Там же можно забрать готовый документ. В Москве доступна онлайн‑подача через портал mos.ru и через Госуслуги.

Кто выдает? Для частных владельцев отвечает статья 51 часть 4 Кодекса. Это местные органы по месту участка. В каждой администрации есть отдел градостроительного регулирования. Его часто называют «Архитектурой». Разрешение можно получить напрямую там. В отделе дадут подробные рекомендации по документам и процедуре. На практике есть нюансы в Балашихе, Химках, Подольске и Мытищах.

Срок разрешения на строительство

Согласно статье 51 часть 11 Кодекса, срок подготовки разрешения — до 3 дней. Дата введения нормы — 1 января 2017 г. Возможен отказ по разным причинам. Тогда сроки зависят от устранения нарушений.

Статья 51 часть 19 Кодекса устанавливает срок действия разрешения — 10 лет. Оно действует после передачи прав на участок и объект. Разрешение прекращается при прекращении прав на участок или аренду.

Продление разрешения на строительство

Продление допускается. Достаточно подать заявление в местный отдел. Важно указать причины. Приложите доказательства начала строительства. Иначе откажут, и разрешение придется получать заново. Учтите: продление невыгодно администрации. Возможны неправомерные отказы.

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Отказ возможен на подаче документов или после рассмотрения. Мелкие недочеты исправимы на месте. Так бывает не всегда.

При подаче документов откажут, если обратилось ненадлежащее лицо. Или собран не полный комплект. Или документы не соответствуют требованиям.

После рассмотрения откажут при несоответствии габаритов и показателей. Речь о параметрах строения и нормах Кодекса.

Выход два. Исправьте недоработки или идите в суд. Оспорьте отказ как незаконный.

Стоимость получения разрешения на строительство

Само разрешение готовят бесплатно. Но есть платные этапы. Это подготовка топографического плана. Средняя цена — от 12 000 рублей. Возможно, потребуется СПОЗУ. Если делает специалист, стоимость около 5000 рублей. Для планирования бюджета откройте цены на геодезические и кадастровые услуги.

Существует услуга «разрешение на строительство под ключ». Этим занимаются риэлторы и некоторые геодезические фирмы. Услуга полезна при нехватке времени и транспорта. Документы собрать несложно, но есть тонкости. Цена — около 40 000 рублей. Включены топоплан, СПОЗУ и ГПЗУ. От заказчика нужны доверенность и документы на участок.

Можно связаться непосредственно с Кадастровым инженером и проконсультироваться по любому интересующему Вас вопросу. Телефон 8-903-253-35-84, Илья. Или пишите нам на почту domzem@mail.ru. Для быстрой связи воспользуйтесь формой на странице консультации кадастрового инженера.