Что такое кадастровая стоимость?

С 2021 года все понижающие коэффициенты на налогообложение недвижимости и земельных участков канут в лету. Испарятся, исчезнут..скорее всего насовсем.

На смену им придут повышающие. Не торопитесь паниковать — это только наш неутешительный прогноз, не более. Ну а пока предлагаем приблизиться к пониманию текущих реалий.

Содержание

Что такое кадастровая стоимость недвижимости
Как рассчитывается налог на недвижимостьс 2021 года
Как можно узнать кадастровуюстоимость недвижимости?
Как часто проводится государственная кадастровая оценка?
Если Вы не согласны с кадастровойстоимостью, что делать?
Что влияет на кадастровую стоимость?
Можно просто написать

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Официальное определение кадастровой стоимости земельного участка звучит так: это расчетная величина, которая определяется путем государственной кадастровой оценки земли, учитывая ее классификацию по целевому назначению. Она необходима государству для упорядочивания сделок аренды и купли-продажи недвижимости, а также их налогообложения. Главная задача, которую выполняет кадастровая стоимость и государственная оценка недвижимости — приблизить эту стоимость к рыночной, или вообще превысить. Зачем это делается, надеемся, что объяснять не нужно.

Как рассчитывается налог на недвижимость с 2021 года

Ну а если нужно — то вот простой пример формулы для вычисления налога для недвижимости и земельного участка:

Налог на недвижимость за год = (Кс-Нв) * С * Двпр * Вр * Лг
Налог на земельный участок за год = Кс * С * Двпр * Вр * Лг

Далее о коэффициентах подробнее и понятнее:

Кс — кадастровая стоимость объекта (где взять- см. ниже)
Нв — налоговый вычет для недвижимости. Это некая эмпирическая величина. государство решило, что за: 50 кв.м, если вы владеете жилым домом; 20 кв.м, если вы владеете квартирой; 10 кв.м, если вы владеете комнатой Вам платить не нужно. То есть это некая постоянная скидка или понижающий коэффициент. Вычет в денежном эквиваленте вычисляется, как умножение этих пресловутых метров на кадастровую стоимость 1 кв.м недвижимости (для этого поделите сначала общую стоимость на количество кв. м). Сразу по формуле видно, что если ваше имущество не дотягивает до вышеуказанной квадратуры — налога можно не ждать. Умножение на 0 дает ноль. Кстати, для участков вычет не предусмотрен.
С — налоговая ставка. Практически всегда она устанавливается субъектом РФ. Например, в Москве на частные земельные участки она составляет 0,025%. Для объектов недвижимости:

• до 10 миллионов рублей- 0.1%
• от 10 до 20 миллионов рублей — 0,15%
• от 20 до 50 миллионов рублей — 0,2%
• от 50 до 300 миллионов рублей — 0,3%
• дороже 300 миллионов рублей- 2%;

Соответственно, это ежегодный налог и требуемую сумму придется выкладывать каждый год. По вышеприведенным данным становится понятно, что налог ориентирован на более обеспеченных граждан, владеющих дорогой или элитной недвижимостью. Рядовых собственников налог затронет меньше, однако достаточно ощутимо.

Двпр — доля в праве. Тут логично, что каждый платит за свои квадратные метры
Вр — если владели недвижимостью весь отчетный период, то он равен 1. Иначе, кратно месяцам уменьшается.
Лг — льготы. Ну куда же без них. Очень нужный коэффициент.

Просмотрев внимательно всю формулу, становится понятно, что там все коэффициенты, кроме кадастровой стоимости. Именно от нее идет расчет.

Как можно узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Если налог на недвижимость теперь привязан к кадастровой стоимости, вместо инвентаризационной ранее, нелишним будет узнать ее на Вашу недвижимость. В тех регионах, в которых кадастровая стоимость определена и результаты её утверждены, органы местной власти обязаны опубликовать их в средствах массовой информации — в печати в порядке обязательном, а в Интернет-изданиях — в добровольном.

На сегодняшний день можно узнать кадастровую стоимость недвижимости тремя способами:

В любом отделении Росреестра или МФЦ можно заказать справку о кадастровой стоимости участка в бумажном виде. Самый долгий и неудобный вариант.
Ещё одна возможность — онлайн справка на публичной кадастровой карте. Понадобится для этого кадастровый номер либо просто адрес участка или ОКСа. Вводите в левом окошке и получаете данные о запрашиваемом объекте. Единственное — данные могут быть не совсем актуальные и такие онлайн данные ни к какому документу «не пришьешь». Только для себя понять, что же там с ценой кадастровой творится.
Можно заказать выписку из ЕГРН электронно на сайте Росреестра.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Для земельных участков не реже раза в 5 лет
Для объектов недвижимости — В России — раз в 3 года, в Москве — раз в 2 года.

Это сведения из неофициальных источников. Данные обновления прописаны в федеральном Законе с пометкой «не реже». Значит могут проводить и чаще.

В выписке или в кадастровой карте есть пункт «дата внесения изменений». Если с объектом недвижимости в последнее время никаких юридических или кадастровых движений не происходило, то дата в этом пункте соответствует времени присвоения новой кадастровой стоимости. Это практическое наблюдение.

Если Вы не согласны с кадастровой стоимостью, что делать?

Если в записи кадастрового реестра была допущена ошибка, например неверно определена кадастровая стоимость, то ее нужно исправить. Часто кадастровая стоимость завышена. Производится это в следующих порядках:

В порядке информационного взаимодействия, то есть в тех случаях, если документы, которые содержат ошибку, поступили в органы кадастрового учета. Практически — это внутренняя «кухня» Росреестра и сотрудничающих органов.
На основании вступившего в силу решения комиссии или судебного заключения об исправлении ошибки.

То есть, если человек с кадастровой оценкой своего имущества не согласен, он может обжаловать её результаты. Для этого при каждом территориальном органе Росреестра существует специальная комиссия, а также, конечно, можно обращаться в арбитражный суд. Срок рассмотрения комиссией жалоб составляет до 1 месяца и , в отличие от суда, госпошлины платить не нужно. Но необходимо учесть, что в комиссию можно подавать жалобу в течение 6 месяцев с момента проведения кадастровой оценки вашей недвижимости.

И самое интересное, что о проведении оценки Вас не будут уведомлять лично-просто данные об этом опубликуют в СМИ. И это не первый канал по телевизору — это местная газета, которую даже бесплатно никто не берет в руки.

Поводами для пересмотра кадастровой стоимости считаются недостоверные данные о недвижимости, а также проведённая по заказу владельца собственная рыночная оценка. Заключение независимого эксперта по оценке недвижимости является основанием для изменения кадастровой стоимости, согласно Закону.

Время обращения в комиссию после проведения оценки — полгода. После этого или же в случае, если решение комиссии не устраивает человека, можно обращаться уже только в суд.

Поскольку государственное кадастровое оценивание было массовым, то ошибки в нём, к сожалению, не исключены, так что проверить кадастровую стоимость своего имущества и исправить все возможные неточности заранее наверняка будет полезно. Обжалованию, кстати, подлежит оценка любого имущества, то есть жители домов многоквартирных имеют точно же такое право на правильную кадастровую оценку, как и владельцы отдельных объектов.

Помимо независимой оценки, при желании можно изменить кадастровую стоимость участка путем изменения сведений о земельном участке:

— Перевод целевой категории участка;
— Изменение площади земельного участка;
— Изменение вида разрешенного использования.

По этим вопросам лучше проконсультироваться с кадастровым инженером.

Важное дополнение к независимой кадастровой оценке:

Даже если вы выиграете суд и предоставите в Росреестр результаты независимой оценки, которые призваны сэкономить ваш бюджет за счет уменьшения налога — результат может Вас разочаровать. На это есть две причины.

Если Вы неверно сопоставите затраты на проведение этой экспертизы и суд и выгоду на уменьшенном налогообложении. Часто овчинка не стоит выделки. За прошлые года разницу в оплаченном налоге не вернут. Это как в мультике про золотую антилопу — «а откуда государство знает, теперь, где там твое, а где государственное».
Тем более есть и второй пункт. Как уже говорилось выше- оценка происходит с некой периодичностью. Переоценку проводит опять государство. Будет ли оно учитывать независимую оценку, поданную Вами ранее и если будет, то как?

Что влияет на кадастровую стоимость?

Влияет на кадастровую стоимость целая плеяда факторов. Тут и непосредственно характеристики объекта — возраст, материал, состояние; и его расположение относительно центра и узлов коммуникаций в населённом пункте, и назначение. Также на оценку влияет экономическая ситуация в регионе в целом и в данном конкретном поселении — в частности.

Недостроенные дома оцениваться тоже будут, но пока точная процедура такой оценки не готова. Не решена и проблема регистрации таких объектов. Постановка объектов незавершенного строительства путем оформления технического плана на него уже проводится, но только в отношении тех, которые собственникам необходимо продать. В массовом применении пока много нерешенных вопросов.

А также ещё один важный момент — оценка объектов, зарегистрированных в порядке «дачной амнистии». У таких участков очень много проблем с границами, но государство не готово выделять средства на их межевание. В связи с этим планируется содействовать рынку услуг кадастровых инженеров и увеличить контроль за деятельностью таких специалистов.

Цены на наши услуги